专家提醒：投资商业地产要"七看"

       扬名广场、鑫北数码港、华夏陶瓷城、财富商业港、米兰丽都、盛世时代广场等珠海一大批商业圈日益成熟。今年，珠海商业地产成为业内讨论最多的话题之一，商业地产也吸引了众多投资者的目光，投资前景值得期待。

　　慎重投资商业地产

　　俗话说“一铺养三代”。对投资者来说，商铺投资收益，是一种比银行利息回报率高、比金融投资风险系数低、长线且相对稳定的投资渠道。商业的成功运营，会使商业地产的价值随着时间的积累而升高。但商业地产投资同样存在风险，业内专家指出，投资者首先要考虑的是自己是否适合进行商业地产的投资，如果是工薪阶层动用教育、购房甚至是养老的储蓄进行投资商业地产，一定要慎重。

　　正确判断商业前景

　　商业地产投资有一条定律：人潮就是钱潮。在商业地产开发运营前期及过程中，相当规模的宣传推广是不可缺少的，但对于广大投资者来说，面对铺天盖地的诱人广告，如何判断这中间确实大有学问。业内专家表示，以前住宅推广的三板斧是：地段、地段、“地段＋优惠”；而对于商业地产来说，不仅要看地理位置上的优越性，更要看其商业前景以及目前所处商圈的优势。

　　另外在商业地产中，宣传推广如果始终坚持知名度与美誉度并进，而非夸大投资回报率，通过彰显品牌魅力，提高知名度，吸引目标客户，提升项目的投资潜力，吸引更多的商家入驻，将自身品牌和诸多商家品牌强强联手，则后期的销售、商业运营易取得成功。

　　投资主要把握两点

　　商业地产的吸引力，就在于它的投资回报率远远高于其他项目的投资回报率。而引发市场不安全的因素，也在于此前不少项目的不科学承诺以及投资者的过高预期。随着市场的逐步成熟，投资者要更加理性，就需要建立一套自己对收益率和安全性的评估标准。业内人士建议，要成功地投资商业地产，主要要把握两点：一是投资者心态和目的的转变，把商业地产当做长线的理财工具而非短线的投机产品；二是不要单纯考虑项目的回报率，而是把这种回报率建立在安全性的评估基础上。

　　有无价值要多“看”

　　商业地产的投资回报是建立在商家赢利的基础上，因此，专家建议，判断一个商业地产是否具有投资价值，要看其是否能够顺利操作、成功招商、并持续经营，即：一看发展。投资商业地产要选择成熟商圈和未来规划商圈，成熟商圈各种业态成行成市，相互支持，易于持续经营；未来规划商圈各种业态也将成行成市，相互支持，易于持续经营且具有较大的升值潜力。二看定位。定位是商业的灵魂，若商业地产的定位有偏差，成功的概率很低。三看规划。规划是定位的反映，规划既要看整体规划，也要看内部的业态规划，良好的规划会合理考虑人流、车流和货流的安排以及各类业种的配比。四是招商。招商是定位实施的保证，一个专业的、富有经验的招商团队是招商成功的保障。五看发展商。发展商的实力、信誉和操作经验是商业地产项目成功的基础，尤其要具有地产操作和商业操作两方面的经验。六看经营管理。若想获取长期稳定并不断攀升的投资回报，专业的商业经营管理团队必不可少。七看商铺。商铺的价值有三个要素：1、客户通道；2、招贴；3、橱窗。宏观环境及项目软硬件的判断加上三个要素的具体分析可以判定商铺投资价值的高低。

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　　谨防四大误区

　　业内人士提醒投资者投资商铺谨防陷入四大误区：首先，商铺没有整体定位。由于商业市场竞争日趋激烈，一个缺乏鲜明主题、缺少统一经营观念的大型商业设施已经不能立足；另外形象整合也至关重要。

　　其次，开发商实力不够，管理不善。有些开发商做商铺的目的就是迅速让资金回笼。而一旦回收速度变慢，开发商资金链条断裂坑害小业主。

　　第三，招商成功标志任务结束。招商工作只是开始，后缀的是对商业设施的管理和经营。大到消防安全管理、人力资源配置，小到清洁维护、停车泊位等都需要委托专业公司经营并行使有效监督权。

　　最后，投资商铺忽视邻居们的经营内容。有些商业设施只求迅速出货，不讲究商业搭配，良好的商业搭配应是钻戒和披肩一起卖，化妆品和女鞋一起卖，就是说要按档次、按受众群分类