旅游类商业地产的冷思考（4）

    主持人：旅游商业要成功需要投入大量的资金来建设旅游商业来聚集人气和名气，那么要求多少资金呢？

    陈建明：对资金的要求是有差别的。环球影城一个单项项目的投资都应该在五千万左右，比如侏罗纪，比如阿波罗，因为里面都是属于异形结构的，成本都很高，但是这么高的成本毛利润都会达到50％60％，所以大型主题公园成本的确很高，但是收益能力也很强，换句话说主题公园的投资门槛很高，没有足够的资金实力做不起。文化的景观的东西如果方法得当可以低成本做出很好的事情。我们看到不同的企业有不同的竞争力。北京的中坤集团在新疆做的一些旅游的开发，我个人认为黄怒波是一个很能够领会一些原始的文化，在很低的成本投入的情况之下，仅仅进行一些低成本的营销就能够带动市场的举措。比如，他们在新疆做的一些旅游的项目，成本投入不是很多，其中有一个项目为了进行市场的运作，做了一个跟国际飞艇联合会做了一个飞艇的比赛，这样全世界都知道在新疆这么偏远的地方一个小山村有这么一个景点，这个地方很原始，原始的大家都有兴趣去看一点。景观的角度未必都是繁华盛世，一些原始的落后的自然的天然的东西依然有价值。所以从旅游地产来讲，主题公园对于投资成本有门槛，要求比较高，但是景观性的东西不一定需要很高的成本，但是这里需要恰当的营销方式，让市场知道在中国的什么什么地方有这么一个原生态的项目，在大家很浮躁的时候去看一眼会很宁静。

    主持人：我个人理解旅游地产是文化和产业相交叉的行业，就是说它能够很好的利用旅游和商业结合起来，就能够很好的发展。那么，陈总，您觉得现在的旅游商业地产存在什么问题？

    陈建明：从目前来讲国内旅游商业地产的领域因为市场的因素存在四大类的问题，这些问题需要国内的开发商予以关注。需要关注这些问题的开发商包括进行大型购物中心开发的开发商。第一个问题是旅游市场的不稳定性。因为国内经济在持续发展，消费水平的提高速度相当惊人，这种情况直接的导致一个情况，中国的旅游市场始终在动态变化，这种变化对于所有的在从事旅游地产的开发商、经营商、管理商来讲是很困难的事情。市场很稳定，你很好控制很好做，市场不稳定，你一边调，它一边动，很难把握，这也是王府井大街屡次调整始终不能得到一个很好结果的原因。这点需要大家关注，这种不稳定性也体现在观光旅游和渡假旅游的差别。观光旅游消费能力比较低，出现像王府井大街、南京路、中山路这些商业人很多，但是消费不大。这也是为什么东方广场从开业之后一定要调整，把消费比重从60％—70％的旅游人口调整成目前的70％—80％都是北京本土的中高端的消费市场，这种调整导致不同的经营结构。随着经济的发展，当人们的收入水平越来越提高，旅游的消费从观光旅游更多的人转化成渡假旅游，就意味着中国的旅游市场会相对比较成熟。成熟的渡假旅游市场意味着这些购物中心这些商场的生意都会很好。为什么香港的商业很好，因为香港的旅游主体是渡假旅游不是观光旅游。第二个问题是旅游和商业结合的问题。结合的尺度开发商或者做的很大，或者没有动。旅游和商业不结合是不对的，旅游和商业各一半也是不对的。比如华南Mall提出坐船逛大Mall，把娱乐和所有的商业隔离开来，娱乐和商业是各一半的状况。比如我们说的购物中心里面娱乐是配角，商业是主角，主题公园娱乐是主角，商业是配角。势均力敌是不对的，需要有主次。第三个方面旅游和娱乐的融合不专业。我们一般人会看欢乐谷做的很好，但是你看到很多人一天玩儿不了三五个项目，说明整个的布局有问题，有的景点排队排的很长，有的地方没有人排队，这就需要开发商以专业的方式来进行娱乐的布局，布局的越专业，它的经营越稳健越好。第四个问题旅游和娱乐的结合。大家众所周知，随着经济的发展，越来越多的人关注到服务的重要性。在旅游地产无论是主题公园还是景点，服务的内容和意识直接决定它的商业的价值，这对国内的开发商来讲需要花很大的精力关注这些问题，并且持之以恒的进行改变。

    主持人：作为开发商要很好地认清我国目前旅游市场的不稳定性，做好旅游和商业，和娱乐，和服务的融合。好，谢谢陈总！本期访谈到此结束。

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