旅游类商业地产的冷思考（1）

    主持人：近年伴随着中国旅游市场的开发，中国的旅游业取得了很大的发展，不但旅游产品的开发、旅游收入的增加，旅游商业也开始异军突起，成为旅游业发展的重要附属。在全国如火如荼开发旅游商业地产的同时，我们在想，这当中真是有利可图，还是危机四伏呢？今天在商业地产的系列冷思考中，我们依然请易铺网CEO陈建明先生来跟我们谈谈旅游类商业地产。

    主持人：陈总您好，我们知道旅游类商业地产主要是指依托文物、景点，在旅游区内或旅游区旁边所开发的为旅游、休闲提供服务的建筑物和相关设施。这样，开发商是不是少了选址方面要考虑的因素呢？

    陈建明：刚才你讲的是比较狭义的商业地产的概念，一般来说旅游类商业地产是指包括渡假村、购物公园等等，广义上说旅游类商业地产是指旅游消费市场占比较大份额的商业地产，原因在于这类项目体现的或者关注的是旅游者的消费需求和消费特点，这些项目必须恰如其分的考虑旅游者的需求来进行产品的定位，包括招商包括管理。从这个角度来看，中国几乎所有的大中性的城市，传统的商业街，尤其北京的王府井，其实是典型的旅游市场占很大比重的商业街，换句话说，因为旅游消费在其中占的比重很大，所以王府井商业街可以称之为旅游类商业地产。过去大家更多的考虑这个商业怎么来调整，或者这种商业很难调整出一个很好的成果，当中一个很大的原因是因为绝大多数有很大比重的旅游消费者支撑的项目，开发商或者政府并没有很好的考虑到旅游市场在当中发挥的重大的角色，另外针对旅游市场的消费需求并没有做很恰当的考虑。北京的王府井，或者全国各地的类似于中山大街这种解放前或者解放后就长期存在的商业街，绝大多数在进行老商业街的改造。为什么要改造？是因为硬件还是条件不够？很多原因在于这种传统的商业街的经营状况不好。比如王府井大街沿街很多商业经营状况不好，过去15年想在王府井大街做商业的成功的不多。这里的原因在于这种典型的以旅游为主的商业地产，或者典型的商业地产结合本土的一部分中低端或者中老年的消费群体，如果开发商或者政府很好的考虑到客观的状况，按照市场特点进行调整，调整成功是有机会的。从我们所了解，王府井大街包括机构也好政府也好在调整的过程中，我个人认为对旅游市场的研究和分析，以及针对旅游市场需求调整是不够的。更何况中国的旅游市场在过去的十年以及未来的三十年都是持续高速成长发展变化的阶段，这意味着旅游市场其实不稳定。目前的旅游市场很多人收入水平相对来讲不是很高，绝大多数旅游者都是观光旅游。观光旅游所形成的实体的消费比度假旅游要低一些，人们的消费要弱一些。开发商和政府在进行旅游地产调整的过程当中，一定要明白这个市场的状况才能把握调整的重点，控制开发的节奏或者说规模。首先，商业地产中旅游地产的状况，从狭义是什么状况，从广义是什么状况。我们首先要明白之所以称之为旅游商业地产是有60％—70％的份额靠旅游消费者来支撑。接下来是选址问题。旅游商业地产依然有选址问题。随着社会的发展，传统的风景名胜需要结合市场进行人性化的考虑来发展。前两天在网上广为争论的星巴克在故宫开店的事情，很多网友有不同的意见。很多人是从保护民族和历史的角度，其实不建议或者反对星巴克在故宫开店。星巴克在这边开店，大家可以讲中国文明传承的东西，但是也可以讲不同国家不同国度文化融合的问题，不一定非去排斥。中国的故宫在全世界有很高的知名度，所以很多老外都来故宫，未来老外会占旅游的很大的比重，那么他们喝惯了咖啡，不让他们喝也没有道理。随着社会的发展，经济的发展，旅游地产也在动态的变化。过去很多景点不需要商业、小店出来，现在商业发展地很快，所以商业也需要在传统的地点动态的考虑。不是说在哪一个位置盖一个购物中心，而是在传统的景区在这个文化景点什么地方可以开一个便利性的商业，这也是选址的问题。传统的旅游的景观、景点文化的设施有一个旅游的商业地产怎么样的方式进行融合，恰当选址的问题。另外一点，旅游地产依然有选址问题。欢乐谷以及大连的一些专门做游乐园的厂商以及环球影城、迪斯尼要来中国开大型的游乐园，他们也有选址问题。比如环球能来北京开的话，开在什么地方，也有一个选址的问题。是放在通县，放在亦庄，或者是别的方位，一定有一个综合的考虑。如果放在通县，一定有它的价值所在，包括北京行政中心的东移，包括京津公路形成的北京、天津一个很直接的连接。通县会推动北京、天津以及东北市场的衔接，有它一定的优势。所以游乐园主题公园影城都有选址的问题。另外，旅游地产还需要在选址中关注哪些地方？就民族的文化的传统的元素可以形成旅游地产开发的基础。其实商业地产就是借势来进行开发的品种。如果这个地方有很古老的或者很典型的很美丽的风光，在这个地方进行旅游地产的开发就有相辅相成的衔接作用，所以对于旅游地产依然存在选址的问题。恰当的选址包括很好的发挥交通的条件，比如欢乐谷有很好的位置条件，靠近北京东四环，考虑京沈高速，离京津唐高速也很近，天津，河北过来都很方便，所以旅游地产对选址的因素要仔细考虑。

    主持人：那么，您能否跟我们说一下现在旅游类商业地产都有哪几种类型？

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