底商的冷思考（3）

    陈建明：我们把底商分为以住宅为主体的社区底商和商务写字楼酒店的底商。这两者要求开发商意识到中国大的社区或者住宅的一、两平米辐射范围之内，50万的住宅对1、2万平米的商业的比重是健康的，如果超过了这个规模不是说不可以开发，但是你一定要按照区域商业来考虑开发过程中的问题。成为区域商业就意味着一定要把消费者从三、五公里乃至更远的地方吸引过来。消费者到这么远的地方消费就意味着一定有品牌的吸引力，有市场的牵引力。做大不是不能做，但是一定需要开发商做好这些事情，否则最终是一个各种参与者都会输的结果。以住宅消费群体为核心的底商的开发应该关注刚才讲的因素。对于商务区的底商的开发都应该是属于区域商业，包括嘉里中心底下的商业都是区域商业。个别的美容院可能能养起来，嘉里中心这么多的写字楼包括酒店等等。国贸里头也有美容美发，国贸这么多的写字楼包括商业养起它没有问题，但是绝大多数商业都是靠周边的市场，否则无法良好经营。这就需要开发商在规模方面恰当考虑自己项目的竞争力，以及竞争市场当中自己的项目大概是怎样的位置，对规模做出谨慎的考虑。商业项目如果是开发商自己持有，它最大的价值不在于你建的规模很大，建的是六万平米还是八万平米，最重要的是哪怕只有两三万平米，但是经营很成功，像赛特一样三万平米的面积一年能走10几亿的流水，这才是成功。开发商要很好的借鉴赛特和燕莎来进行规模的判断。

    主持人：规模的大并不意味着商业的成功。当初星源国际就因为准确的看到当时在望京有市场的空缺，一下子推出3500平米的底商而成为市场的焦点，是很好的掌握了天时之利的例子。作为开发商要怎样适时进入市场呢？

    陈建明：底商的商业成熟的阶段都会有一定的滞后，三年左右的滞后都很正常。因为开始无论是CBD还是住宅的社区，既然是底商，开发的内容主要在上面，底商在开发建设过程当中周边的环境一定还没有形成，因为建筑还在建设。如果考虑到消费者或者周边的居民买房之后还有一个合理的装修的周期，包括装修之后大家进住的周期。从商铺开发到开始有人租，我觉得三年左右的时间是很普遍的一个周期。这个周期的存在意味着开发商还有投资者大家都需要保持一个很好的心态，对于开发商来讲不需要太多去考虑节奏问题，因为底商是需要建的，建了底商再开发上面的住宅或者酒店写字楼。跟底商相呼应的独立的社区商业这些部分可以慢一点，比如开发商在一个社区有三万是底商另外两万是集中商业，集中商业可以慢一点。

    主持人：位于三元桥的首创置业旗下的“第三置业”提出将由业主参与制定其近万平方米底商的招商规划。在招商工作上从引进商业的种类、数量到选择什么样的商务客户进入等等，都将参考业主的建议和意见。这种不同于其它开发商的招商工作对底商的发展有什么利弊呢？

    陈建明：其实也挺难的。我们去年在北三环麻辣诱惑那个店，我有朋友住在那个社区，他讲麻辣诱惑在晚上五六点以后整个小区都能闻到麻辣的味道，住在小区的人整天闻到这个味道就受不了了。但是如果按照业主的意见和要求，把某些大家不喜欢的商业让它们不进来，这也很难协调。比如大家很关注的一些商业很喜欢的商业，他总是会选择一些比较好的物业去开店。首创置业的这种手法我觉得是一个设想，在招商过程当中肯定有很多问题很多矛盾需要处理。当然有一点，对高端社区的商业，如果你想保证这个社区的租金很高，配套的商业需要很便利，但是不需要很发达。如果这个地方的住宅或者公寓价格能达到三、四万的价格，大家需要有一个很好的居住的环境和品质，并不太多的受外部的商业很嘈杂的影响。如果第三置业把自己的项目确定为高端的写字楼包括公寓的综合体，在业态引进方面这可以是一个尝试，但是我相信是一个有折扣的尝试，不可能完完全全的引进，但是逐渐去调去试。

    主持人：最近股市很火，我们发现以陆家嘴为代表的商业地产股纷纷出现在涨幅榜前列，一个最大特点是，作为资源型地产龙头，这些上市公司都持有庞大的优质商业物业。这个信息能够为底商的经营管理带来什么福利吗？很多的商业地产公司都已经拥有很好的商业物业公司对后期的经营管理进行统一的管理。

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