底商的冷思考（1）

    主持人：各位网友大家好！欢迎对商业地产系列的冷思考，今天我们要谈的是底商。从房地产开发商的角度来看，商铺尤其是底商的售价远远高于同区住宅的价格，能够带来更多利润。但是不容否认，目前一些开发商对底商的设计、定位和后期的物业管理还缺乏一定的经验，完全是按照住宅的开发思路来操作底商。在开发热情高涨的同时，如何营造良好的商业环境和前瞻性底商设计，无疑是应该引起地产开发商高度重视的问题。今天我们依然有请易铺网CEO陈建明先生来跟我们谈谈底商。    陈总，您好！

    陈建明：大家好！

    主持人：房地产有一句名言：第一是地段，第二是地段，第三还是地段。作为依托于房地产，又有商业性质的底商来说，地段自然是首要影响因素，在这方面，我国开发商做的如何？

    陈建明：对于地段的理解应该说对住宅、写字楼、酒店有很重要的影响，对于商业来说地段的影响程度相对来讲没有住宅、写字楼、酒店那么高。原因在于商业附着了后期品牌化的管理。经营管理的好坏，商家的品牌度对商业有着莫大的提升效果。住宅完全是靠地段，因为地段的原因所带来的价格的差距很明显，但是商业恰恰有其独立的特点。既然后期的运营管理对价值会产生直接的影响，所以大家在关注地段的影响程度的时候，在商业当中要做一个相对的缩小，不要放大它的功能。因为同一个地段，比如恒基中心，在北京长安街黄金旺地的一个位置，过去十年之间始终处在一个困难的调整当中。按道理讲，恒基中心位置很好，写字楼也不应该有问题，但是因为商业的操作有问题，定位有问题，或者说从定位到后期的招商到运营管理操作不当、不专业，导致项目不停地调整，到今天依然没有出现一个很成功的信号。我想对商业的理解，地段的因素大家可以关注，但是不足以作为评判的唯一标准。我们今天谈的是底商，底商的价值和社区的规模、居住的人口都有关系。比如这个地区居住的人口消费能力很强，比如别墅区，商业能否做的起来也不一定。别墅区居住的人口消费能力虽然很高，但是居住人口比较少，另外他们的消费方式和普通的老百姓也不太一样。所以说即使在考虑底商的时候对地段的因素也要谨慎考虑。它是一个因素，是一个很重要的参考标准，但是不应该过份高估它的价值。

    主持人：我当时还奇怪为什么建外SOHO在国贸这个寸土寸金的地段，却没有像开发商宣传的那么火。
 

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