市场类商业地产的冷思考（5）

    陈建明：也不能这么讲，每个项目和它的定位有关系，如果你定位成就是一个批发商业那么就按照批发商业的规律去做，如果你开始定位成批发商业，但是后来发现周围住的人很多，大家日常的消费也在这个地方发生，这个时候管理商开发商也需要恰当做调整。所以说商业地产有钱赚，但是对于这些状况的要求很苛刻，要求开发商你过去的定位要随着市场发生变化而调整，不调也会出现问题。

    主持人：还是要根据市场来看。最后我们还是要谈到资金的问题。现在很流行的一种销售方式是带回报型的产权式销售，这种和资金运用有什么关系呢？

    陈建明：其实今天我们谈市场的商业和前面谈的购物中心根本不同在于市场的商业因为它整体来说对经营管理的要求不是很苛刻，所以说市场商业在现在很多地方采取商铺销售的方式已经是司空见惯的了。我们一直在讲可以出售给个人的商铺类型主要是底商、商业街这种经营比较独立的店铺，之外就是批发市场。批发市场对经营环境的要求也没有那么苛刻，所以批发市场的商铺销售以后它对未来的经营管理的要求没那么高，如果能够采取回报式的方式做经营管理那更好，这样项目的成熟周期可能会更短。即使没有采取回报式的方式做经营管理，如果说开发商或者管理商能够很好的跟投资者协调招商的关系，应该也没有问题。根据以上的分析来看，市场商业在资金的整合方面其实有它的一个优点，它其实容易吸引投资者。一方面是因为它的档次环境对未来的管理没那么苛刻，就像比如说雅宝路、秀水街。甚至雅宝路这边有几个酒店，大家都是用酒店的房间在做生意，这些酒店房间做生意门口挂着窗帘都写着谢绝入内，跟我们一般想的商业完全不同，一般的商业都是希望能有人多看一眼，多了解，能够多一些机会。但是批发商业不同，它有固定的客户群体，它不接待这些零散的客户。所以这种商铺销售以后问题都不大，它自己独立经营的能力也没有问题。更重要的是说市场商业的氛围、规模其实可以比较小一点，市场商业的店铺面积从四、五平米到三、四十平米到一、两百都很正常，就等于说绝大部分商铺可能都是一、二十平米。这么一个规模意味着说如果说这个城市的市场商业的商铺的价格不高，一万一平米的话，二十个平米也就是二十万的投入，这个门槛要比底商等等低很多，现在很多底商起码七、八十，一、两百平米，一、两百平米，一万一平米的话就得一、两百万的投入。对于一般的投资人来讲可能门槛是偏高了，门槛高了以后他自己手里的钱没有三、五十万他就不敢投，投不了。所以市场商业有这么一个特性，门槛低的特点，另外对未来经营管理没有那么苛刻的要求，所以对资金的一个回报方式上回收方式上有它很好的长处。这也是符合它的一个市场角色。在未来国内的商业市场，市场商业会占有一个很重要的角色，原因很多，包括我们讲到的中国消费市场的状况中低端的消费群体很大，之外因为中国的轻工产品的竞争力很强，不只是在中国在全世界范围之内，中国来自南方地区的轻工产品制造的竞争力成本相当的低，质量也没有问题，这种情况就导致了中国的轻工产品成为国际性的采购中心。所以说这种类型的商品的采购市场批发市场在国内一定是很重要的形式，在内陆如此，在边境如此，甚至说在国外也如此。从统计来看，对俄罗斯的批发市场，北京的雅宝路排第一，乌鲁木齐的阿拉山口排第二，绥芬河排第三。我碰到很多开发商去俄罗斯去开发商场，最后是卖商铺的方式，所以市场商业门槛相对低一点，资金要求不那么高，适合有一定的资金实力，但是团队的综合的专业化水平没那么高的这种团队可以比较多的关注这个类型的开发。

    主持人：好的，谢谢陈总。通过刚才几点让我们非常清楚的看到了市场类商业地产存在的一些风险和存在的一些问题。今天我们谈到了市场类商业地产有很高的投资空间和很大的升值价值，运用管理得当就能给我们带来巨大的利益，若不重视当前存在的问题的话，市场美景将不复存在。

    好，谢谢大家，今天的访谈到此结束。

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