市场类商业地产的冷思考（2）

  陈建明：其实你刚才谈到的沃尔玛和国美，从我们的理解的话应该说超市和电器卖场也是属于市场类型的商业，它跟百货或者购物中心是不太一样的。这种企业取得成功的原因是因为它形成了很标准化的服务体系，也包括经营体系以及物流体系，所以具有很强的竞争力。对于国内的这些市场商业的开发商来讲，在整个的这些经营的体系没有形成之前，各种类型的市场如何取得开发的成功以及取得经营的成功？很重要的一个前提，在前期决策阶段势必对整个项目有一个清晰的判断，就是你讲的开发规模的问题。开发规模对于市场商业来说跟我们前几次所讲到的购物中心或者商业街都有着异曲同工的相似之处。因为任何商业地产的形式都是经济社会必然的一个产物，都是依托于市场的需求来进行一个客观的反映市场需求趋势的一个决策判断，开发五万、十万或者怎么一个规模。所以说规模的判断当中也出现了很多不同的观点，同时很多开发商在项目当中也出现了不少的问题。比如很多人讲规模效益问题，规模越大才会怎么怎么样，这也是购物中心很多专家所提的角度。对于市场商业来说，我个人认为虽然好象跟购物中心或者说其它的商业形式相比市场的规模并不是很清晰的去判断。比如讲购物中心或者一个超市，它的消费市场根据周边的几公里第一商圈或者第二商圈的人口规模和消费能力来对它的规模做判断。市场商业，尤其是批发市场，那么这个批发市场它所针对的有可能周边有老百姓可能会去采购，但是更多的终端的消费其实是企业来采购。企业采购并不是限定在一个区域内，比如百荣世贸它在北京南三环，来采购的并不局限在北京的单位，实际上河北包括周边的一些省市的商家也会来到百荣世贸来采购。这么一个跨区域跨省的市场规模到底有多大？很多开发商没有一个准确的概念，甚至因为这个问题想不清楚，可能会认为做多大和市场没有关系。但是我想市场商业也必须检讨它的规模问题，只是规模所参照的因素，比如百荣世贸的市场所能覆盖的可能是北京、河北或者相关的一些省市和地区，从同业态的商业每年零售的规模可能间接测算出来这个项目能够覆盖到的今后从服装鞋帽以及其他的商品的一个市场的规模。另外再考虑在北京以及华北地区能够跟百荣世贸形成竞争的各种项目，这里还有一个市场的竞争的问题，最后对项目的规模做出准确的判断。这种判断的过程对开发商来说可能的确不是很擅长的。住宅可能是不需要判断的，北京这个市场很强劲，各地市场也很强劲，你只要有房，似乎不用担心什么问题。购物中心的商业或者说像超市就是超市，三公里半径比如几万人口每个月人均大概会去采购多少钱，你可以有一个基本的判断。市场商业因为跨区域是属于企业性质的这么一个市场的支撑，规模从测算来说，开发商或者专业机构也许缺乏足够的数据依据来对这个项目做出判断。但是很显然这个问题其实是可以解决的，只是需要开发商的团队或者专业的团队能够用理性的理智的方式来做出判断。就今天所谈到的问题来说，规模方面如何谨慎的处理市场商业的发展规模无疑是需要开发商谨慎去操作的。在淄博当时有一个淄川服装城，在90年代的时候应该算是北方地区可以辐射东北的全国排在前四大的服装批发市场，当地的开发商2003年年底着手开始进行这种开发，过去的现状的淄川服装城都是属于仓库性质的，大概一层、两层的仓库的方式，环境很差大家来做批发的生意。开发商在这块地旁边拿块地下来做开发，想的是一个升级换代版的淄川服装城，规模大概是将近小十万平米。另外从里面的设施包括档次有提升。从他的一个投资操作来讲，第一期开发结束大概是七万平米进入市场，他的招商经营的难度很大，因为老的服装城依然还在经营，旁边也同时出现其它的几个项目。多个项目同时在做，大家都认为淄川服装城过去市场应该很大，大家都来做这个领域，就出现后期这种情况，就说明其实市场也有规模问题。这些不理性的方式导致当中的不少项目投资最后赔进去，或者说风险很大几乎是不可回避的问题。我想作为市场商业要谈冷思考，第一个规模的冷思考体现在这个方面，但规模的判断方式需要开发商需要专业团队能够用一个客观的体现市场商业特点的一个方法来做一个准确的预估和预测。

    主持人：作为开发商可能会觉得市场类商业地产做小的没有一个市场的辐射力，如果做大了可能又会出现比如招商的问题，所以开发商需要谨慎的对待。那么在市场类商业地产中您刚才谈到了有边贸，有零售，大家还可以走专业路线，那么在这么多路当中我们应该怎样去选择类型呢？

    陈建明：市场商业的类型其实在最开始提到了几个类型。我在前几天跟别人沟通时也谈到国市场商业的价值在什么地方。客观的说在每一块想做商业地产的土地，这块土地适不适合做市场的商业，一定需要考虑周边的市场是不是有支撑，是不是周边已经形成了批发或者市场商业的环境。比如北京木樨园这一带经过十多年将近二十年的发展的的确确已经成为在华北地区大家都普遍认同的这么一个以服装、鞋帽为主的批发商业的环境。所以这个地方再开发一个项目虽然有竞争，但其实这个环境是成熟的。所以说从类型的判断上要很好的关注周边的市场环境已经形成的氛围，并且在经营的商品当中进行一个类型的互补，这是最基本的一个思路。

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