商业地产融资面临融资方式、渠道和理念的重大转型_商铺投资·创业开店·商业地产门户

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商业地产融资面临融资方式、渠道和理念的重大转型

http://www.yipu.com.cn 2006-12-30 16:42:00 巴曙松

首先，是银行业。商业地产不能够像住宅抵押贷款打折的方式，必须要回到我们银行应该做但是现在做的不好的方面，就是现金流，根据现在的现金流估算这个商业地产贷款的规模，对于现金流的测算能力，把握能力就使得你从事商业地产的信贷人员必须对房地产，特别是商业地产非常了解。银行在商业地产的开发融资里面也面临着非常大的问题就是从简单的信贷转向多元化的融资，从提供简单的资金转向提供金融服务和具体的意见。从简单的提供资金转向把银行的资金和相关的理财产品，和相关配套的金融服务，还有我们在商业地产里面设立信用卡和相关的金融服务一揽子结合起来，而不是像以前那样简单的仅仅做住房抵押贷款。首先银行面临一个非常大的转型。其次就是开发商。商业地产具有跟住宅市场非常不同的运作规律，也有非常不同的融资特征，它的资金期限比较长，规模比较大，而且未来的现金流未必很稳定。如果我们用住宅市场惯用的操作手法建成了一脉，这样就会形成一个立向发展。在一个成熟国家的市场往往是先市，后有场，但是我们往往是现有场，然后再去找市。对金融机构来说就变成一个高风险的操作，市是价值的来源，场只是一个依托，所以市比场更重要。在这一点上我们的很多操作手法和运作手法就面临着一个比较大的转型。第三点，对金融的监管者来说，或者对整个融资起到的拓展来说，商业地产可观上需要不同于原来这些房地产信贷之外新的融资渠道。比如房地产信托基金，我们适当的对股权融资的部分从商业地产角度着手做一些突破，现在金融创新是非常重要的一点，就是什么产品都可以向老百姓去试，通常的金融创新的演进逻辑，我们把新产品交给那些个人资产比较高，风险承担能力比较强，金融知识比较专业的这一部分阶层作为私募的形式，让他做出判断，去做市场的探索。商业地产对资金需求量非常大，对资金需求期非常长的这些渠道，我们现在仅仅靠商业地产是走不好的。中国商业地产即将面临一个快速的发展，还有一个调整的阶段，我们反思、调整和改革中国整个房地产融资企业非常重要。