商业街的冷思考（4）

    陈建明：商业街的确在资金方面相对购物中心来讲不会有很大的压力，因为购物中心可能需要开发商一口气进行十几万、二三十万，甚至像金源购物中心加上停车场要进行六十万土地的开发，像金源至少得25亿的投入，这种投资对于国内一般机构来讲是不现实的，也就金源开发商有这个实力，因为进行了金源大的社区的开发所以有足够的实力进行大型Shopping  Mall的开发。国外的机构往往有这个资金实力，他们可以通过基金通过Reits来进行这种循环。商业街的资金压力要小很多，但是还要看它的规模。如果要做综合商业街还是有很大的资金压力，虽然你解决了它的建筑不像购物中心是大的单体，可能是一层或者两层的街区的方式可以通过资金的变现来解决问题，但是这个商业街从开发阶段到开发完成投入运营培育市场需要一个很长的阶段，所以我们建议开发商要谨慎判断自己资金的能量才可以进入开发的领域，否则出现北京大都市街的状况是不可回避的。何况北京大都市街是属于北京宣武区政府旗下的公司，相对有很好的资金支持，是国资的企业。民企如果做大型综合商业街的开发要谨慎。综合商业街有了资金之后还需要有一个良性的资金的运作，资金运作不当还会出问题。比如北京的王府井从南端到北端，包括工美大厦、王府井百货、东方新天地、新东安市场、女子百货、包括已经关门的世都百货等，它其实是有这众多的主力店百货支撑而形成今天繁荣的但是还需要调整的王府井。西单也是一样。一个大的综合商业街其实是一个大尺度的综合开发，又包括了写字楼、购物中心，同时包括了主力店和各种附属商业的开发。从这个角度来评价的话，综合商业街的开发又是比购物中心的开发还要复杂还要难的，对资金的需求对市场的培育难度可能还超过了购物中心。各级政府在进行传统的商业街改造过程当中要意识到现在做的是比众多风声鹤唳的商业项目的开发还要难的事情。综合商业街是需要开发商和参与的政府从资金方面考虑自己的实力包括资金的架构，保证今后各方面都没有问题。    

    专业商业街如果规模很大的话一定要考虑分阶段开发来保证今后的循环。专业商业街的资金压力不会很大，但是如果周围的市场还不成熟，比如在丰台或者北京郊县的地方做三五万平米的商业街肯定要跑销售，不像北京城内的开发商实力很强，他们也需要有一个很好的心态做准备。酒吧街是目前国内很典型的形式，绝大多数开发商在开发的时候如果里面有街区形式，都想到酒吧街想到餐饮街，但是最终能否做也要考虑到周围市场的成熟问题。赛睿顾问在做顾问的过程当中就考虑到周边的市场的支撑能力，消费者购买东西的消费能力，另外服务、餐饮、休闲娱乐的消费比重如何。比如北京休闲娱乐的消费比重可以达到20％—30％，哈尔滨占10％，一些小的城市可能会更低。休闲娱乐的消费比重很重要，如果大家只是考虑温饱的阶段就不会花很多钱或者有足够的市场去酒吧街进行消费，所以我们要考虑到休闲娱乐的部分在人们消费结构中的比重。专业商业街很多开发商在做的过程当中，从类型、节奏、开发时机，包括经营管理的资金，当中很重要的环节依然会牵涉到商业街产品的定位问题。不同的商业街牵涉到不同的业态不同的品种，还有市场的成熟度，大家要关注成熟的市场不是每个城市都具备的。餐饮街在中国几乎所有的城市都具有良好的支撑，但是餐饮街从规划的规模到规划的过程当中，不同的城市餐饮的平均面积比例不太一样，北京可以达到100—200平米，哈尔滨平均在90平米，所以在规划过程当中餐饮街面积的切分有学问。几十平米的餐饮，两百平米的餐饮，四五百平米的餐饮，一千平米的餐饮等等怎么规划，这些都有学问，大家都知道小的餐饮很火，大的餐饮也很火，中间的餐饮有问题。这是关于资金问题的一个说明。
    
   

    主持人：地产商和开发商在开发商业街的时候都需要冷静的思考，有多少钱办多少事情，是这样吗？    
   

     陈建明：对，没错。    

    主持人：好的，谢谢陈总。商业街是城市商业的窗口，也是城市文化的名片，如何把这张名片做好，实现持续经营发展，光有政府的口号和开发商的决心是远远不够，所以，如何把商业街和城市的发展定位和城市的历史、人文等方面动态结合起来，才是目前我们迫切需要关注的问题。    

    主持人：好，本期访谈到此结束，谢谢大家的关注。    

    陈建明：再见。

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