商业街的冷思考（2）

    陈建明：综合商业街的开发的确有很高的难度，北京的王府井、西单、上海的南京路、夫子庙等中国的传统的商业街几乎都是有千百年的历史积淀的。有人说要把一条商业街做成第二条王府井，这几乎是不可能的事情。王府井的东方新天地因为包括广场和庞大的写字楼支撑所以做的不错，现在在王府井上想做商业地产的开发商绝大多数存在很大的资金压力。北京王府井是全国的王府井也是世界的王府井，在这种情况下王府井的经营状况也并不理想。与此对比，北京其他的商业街想在短期内做成这样的商业街，需要长期的资金支持和市场培育。所以在目前的市场类型之下不建议开发商简单去做这种庞大的综合商业街，这样市场风险很大。对所有的城市大家要谨慎关注，另外目前所有城市的政府几乎都有区领导、市领导挂帅来负责这个城市传统商业街的改造工作，在改造过程中政府和专家也要清晰意识到商业街的改造不是很容易。    

    除了综合商业街外就是专业商业街，包括北京名气很大的三里屯酒吧街和后海酒吧街，十里河建材街，从专业商业街角度来看值得开发商很好的关注。您就解决十亿人当中一部分人群的消费需求，把握一种品种就可以成功，因为中国的人口毕竟太多，不像一些小的国家需要做大而全的商业，在中国市场想做全很难。香港每条街都有一个主题，这条街卖电器，另一条卖服装，每条街的定位都很清晰。另外商业街的起名简单而有主题。比如三里屯酒吧街，外地的游客到北京打车，司机都很清楚，要去酒吧街，位置是三里屯。所以我们看到有些项目名称特别另类，包括老鼠包括别的东西，这是开发商在做地产开发时候的一个传统的套路，这种模式转入商业地产不可行。商业地产是要让80％—90％的消费者都能听得懂，让街边的老大妈老大爷都能明白。开发商要对商业街有足够的关注来进行开发，这样既可以很好的控制成本又可以在国内市场获得很好的成长空间。     

    主持人：类型的不同决定了商业街开发的规模，现在出现不顾经济发展和市场实际需求来打造商业“巨无霸”现象，很多城市商业街的长度从一公里、两公里延长到三公里，商业街越建越长，规模越建越大。对这种状况，陈总有什么看法呢？    

    陈建明：这个问题就是我们这一系列栏目所要谈到的商业街或者商业地产的冷思考。在规模的问题上我们旗帜鲜明的建议大家，既然中国的商业地产是属于商业当中重要的组成部分，所以不可能不考虑商业来开发，商业地产需要冷静理性的思考来决定规模。商业街应该考虑一个区域问题，如果是针对旅游市场的区域，大家一定要考虑在成本或者市场的带动之下能够做多大的规模。如果商业街偏离市区，或者以当地的消费市场为支撑，我们建议50万平米的住宅支撑1万平米的商业，这是所有的开发商都需要关注的内容。规模的判断上一定离不开它所服务的市场是旅游市场还是其他，是建材市场还是餐饮，所以规模上以社区还有周边的居民服务为主体的商业街，50万的住宅支撑1万平米的商业，这也要融合到对商业街的判断当中，这也是规模思考需要关注的一点。    

    主持人：就是要根据市场来决定商业街的规模，那么一个城市要开发建设商业街有什么样的条件，是不是任何地方政府任何时候都可以建设商业街呢？
   
   

    陈建明：客观地说国内目前几乎所有的城市都在进行城市化的扩张过程当中，只是不同的城市扩张的速度不同，另外不同的城市政府的资金投放力度不同。所以大规模的城市开发一定导致市政前置，商业开发滞后。路建出来了，房子盖起来了，消费者首先考虑装修的需求，这时其他的商业还不会入驻。其他的商业比如餐饮等还需要时间，百货也是。一块空地逐渐盖了房，逐渐有人住进来，最后三万平米住了几万人，这是一个科学的正常的成长过程，这就意味着商业街的开发一定要考虑循序渐进地依据商场的节奏来进行的问题，所以商业街的开发一定要考虑市场时机。底商不可能等到所有区域建设完毕再去进行，一定要从前期的地产开发同时出现了，这样一定会出现三到五年时间的空置或者说低租金的时期。在前期的市场不成熟阶段投资者的收益比较低，三五年后底商逐渐有商家进驻，为投资者获得比较好的收益，开发商也是如此。有底商的商业街的开发节奏一定是和市场开发相衔接，不可能去等。如果属于独立形式商业街它的开发一定要关注区域市场的成熟程度。比如北京亦庄的开发区1994、1995年建区，到2003年的时候开发区的商业才开始逐渐有了很好的市场表现，2004、2005年开业的包括亦庄的上海沙龙都是属于比较集中的商业。邻里中心从2000年就开业了，但是到2003年一直是比较差的市场状况。上海沙龙的项目2005年进入，完全是考虑市场的节奏，开发商首先完成大规模的住宅的开发，之后才进行了大型商业中心的开发，进入市场以后马上有美廉美进入第一层，以后陆续有商家进入。但是这个项目目前依然在调整当中，我们清楚的看到过去两年中有些商家热情的进入，但是经营状况不好，撤出后又有新的商家进入。所以说根据市场的成熟度判断进入的时期有利于开发商的控制。        

    主持人：就是说，商业街不是个独立的个体，要考虑市场也要考虑周边的环境因素。那目前很多的商业街特色化经营较弱，商铺鱼龙混杂，出现“有街无市”的现象，这中间面对的是招商问题，那么招商的基础是什么？    

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