商业街的冷思考（1）

    主持人：欢迎大家进入本期的访谈，上一期我们做了关于购物中心的冷思考，那么现在和购物中心一样成为热点关注的商业地产形式，那就是商业街。可以说，商业街是商业地产开发的亮点，各级政府都非常重视。以政府为投资主体的商业街开遍了全国各大城市。但近年来我国商业街的发展出现了大型化、盲目化、形象化、同质化的严重现象，不容忽视，这当中隐藏着巨大的投资风险和社会风险。所以我们本期的话题是对商业街的冷思考。今天依然请易铺网的CEO陈建明先生跟我们从前期的选址到后期的经营管理等八个方面来分析商业街值得我们思考的问题。 

    陈总，您好！首先能不能帮我们简单理清一下目前我国商业街的发展状况呢？ 

    陈建明：实际上商业街是国内历史最长的商业地产的形式，从市场的规模还有数量包括政府关注程度都是很重要的内容。刚才也谈到几乎所有城市的商业区都有老的商业街，包括北京的王府井、西单，上海的南京路等等。商业街在国内商业地产占有重要角色，完全是因为街市的形式有利于消费者来随意进行消费。随着大家生活水平提高，大家会关注生活的方式，希望生活环境有良好的外部或者空间的感受，这是传统商业街缺乏的东西，它毕竟是一个露天的场合，没有办法营造室内的环境。中国众多的城市，南方城市夏天比较热，北方城市夏天热冬天冷，这样的气侯环境的特点和人们的消费需求产生了差异。基于这些原因，商业街这种模式近年来有被市场分解的趋势，越来越多的开发商逐渐加大购物中心室内商业街的开发，商业街更多的是传统的项目，新的项目也很多，但是从整个市场的环境来讲，购物中心是一个持续蓬勃增长的趋势，商业街增长的趋势稍微弱一点，这也是体现市场需求的一个方向。但是这种趋势并不代表商业街没有很长期的成长空间，所以所有城市的开发商除了购物中心以外，底商和其他的商业地产方式都以商业街来做决策因素。另外由于商业街店铺的独立性，资金的回流性相对便利。销售以后今后的经营管理压力不是很大。这些原因，商业街尽管成长不是很迅速，但是依然占据市场的重要角色。   

    主持人：商业街是以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式。那么，是不是说，只要是条马路就可以开发或是改造成商业街呢？就是说，在选址上开发商有什么盲目性吗？  

    陈建明：从商业街来讲它的选址并不像购物中心那么苛刻，购物中心牵涉到对周边环境的依赖性和消费市场的成熟程度，国内的商业街从商业业态和经营情况没有很严格的界定，所以我们按业态的复合程度划分为综合商业街和专业商业街。综合商业街又有大型的综合商业街和中小型的综合商业街，中小城市政府最核心的长期打造的商业街因为城市的差别档次有高有低。另外像建材一条街、酒吧一条街档次差别很大，经营品种也很多，商业街的档次多样性和经营品种的多样性决定了它的选址并不是很苛刻。购物中心如果选址条件不具备会出现问题，但是商业街从选址来讲并不存在严格的选址的要求。只是说在任何一块可以做商业街的土地上商业街核心的问题是怎样的方式来判断类型，包括对它开发的形式、经营商品的品类品种进行判断。商业街选址的冷思考应该是一个比较简化的内容，换句话说商业街的选址谈不上冷思考，关键问题在后面。         

    主持人：商业街的类型是核心问题，那么在类型上有什么需要准确把握的地方吗？    

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