购物中心的冷思考（4）

    陈建明：这是第七个问题。管理核心的问题体现在几个方面，管理商以怎样的方式介入，如何介入，开发商如何对待管理商的选择问题，包括对待管理商的成本问题。虽然管理商的成本问题排在第四位，但却是中国绝大多数开发商不能理解不能接受的。赛特购物中心在前期每年四百万聘请日本的八佰拜百货来做管理，三年之后赛特也发展的很成熟了，打造出了自己的团队和品牌，但是这个事情是如今很多开发商不愿意做的。购物中心的确有钱可赚但是是来自于微观的管理体系，想赚钱又不想花钱管理是不行的。首先开发商不要以为管理只是简单的物业管理，对这方面需要有认识、有判断。任何行业有利是必然的，购物中心这种大的利益需要花钱也是必然的事情。    

    国内的开发商还面临着一个问题是可以选择的管理商实在太少。国外的管理商对国内的市场不是很了解。欧美的市场消费者不像国内这么挑剔，这么爱玩儿，大的单层洗浴中心，娱乐、餐饮达到两万平米这在国外都不可能。国外管理机构能够贡献给国内市场的是购物中心、专卖店的管理经验，还有高科技娱乐是国外很强势的或者说有价值点的地方，但是符合亚洲特点的娱乐性的元素，欧美的管理商可能接触、了解、体会并不多。那么国内的管理商需要借鉴体会什么东西？怎样发挥他们的长处？结合国外机构的优势，国内的管理商往往也很有自身的优势。燕莎、赛特、上海的恒隆广场，开发商都有自己的管理团队，首先做自己项目的管理，外部的管理做的很少。管理团队的选择对于开发商是一个很头疼的问题，想选燕莎、赛特的管理团队，很抱歉它们不做管理输出，选国外的管理推对成本很高，而且他们未必能解决中国的实际问题。所以关于中国购物中心管理的冷思考大体这么几个方面，从管理成本的理解，从可以选择的管理商的角度的确对于国内的开发商是一个考验。选择一个好的管理商意味着以后有一个很好的合作伙伴，这种对专业有很高要求的行业对合作伙伴的选择要求很高，因为做的好会给项目带来很大的附加价值。所有的购物中心都是一个钢筋水泥的大盒子，让不同的混凝土大盒子有不同的价值有赖于专业团队的操作，所以国内的开发商必须对购物中心的管理有充分的认识，成本的认识，资源对接的认识，如何进行好的管理商选择的认识，才能解决实际问题。简单道听途说的方式或者崇洋媚外的方式都不利于问题的解决。    

    主持人：对购物中心经营管理好要因地制宜，要根据具体情况进行具体分析。那么面对今年的宏观调控给我们的购物中心带来了很大的压力，那么对它的资金平台有什么要求吗？    

    陈建明：客观的讲购物中心很多专家把它称之为商业地产中的高科技产品，人们讲除了航天的技术不能应用之外其他的技术都在购物中心体系中有所体现。购物中心的管理体系和其中所融合的高科技娱乐都很符合这些内容。高科技的复杂产品同时意味着要花钱。无论是娱乐的打造还是购物中心需要良好的品质，都需要做好管理，不可以简单的卖掉。购物中心从品质、综合各种角度来说这些成本意味着比较大的资金投入，这对开发商是很大的压力，没有足够的资金实力是不可以玩儿购物中心这张牌的。大家去玩儿轮盘赌，能否坐上购物中心这张台子要看自己的资金实力。在欧美市场有大批的购物中心都是属于上市的信托，这样就为购物中心的永续发展提供了资金支持，它们的资金能够很好的良性循环。国内恰恰相反。既然从资本市场缺乏足够的支撑，银行信贷方面又很谨慎，这就决定了开发商必须在进行购物中心投资开发的时候谨慎对待资金问题，根据自己的实力来判断自己是否具备玩这个游戏的资格。我们建议开发商谨慎考虑资金平台整合的效果，根据自己的综合能力来考虑是否可以进入这个领域。因为从2002年到目前为止我们身边的大型的Shopping  Mall项目，从2001、2002年开发商投巨资进入这个行业，或者建起来了因为经营管理的问题入不敷出，欠了银行大批的债务，或者像北京Mall、中关村国际商城，还有北京东北角的Shopping  Mall，我们接触到的天津的天一Mall还有其他的一些大型购物中心，绝大多数项目都是因为资金的压力问题花了很长时间，浪费了大批人力物力又不敢动的结局，这对于企业来讲是巨大的损失。大家想在2001年2002年的时候手里有两个亿，如果当初进入的不是Shopping  Mall这个行业进入的是房地产行业，从2001、2002年到现在翻几倍没有问题。即使手里是有四、五亿资金，从2001、2002年热情澎湃的进入Shopping  Mall的行业，到今天也可能颗粒无收。所以请想在购物中心领域大展宏图的开发商一定要谨慎思考这个领域是否是自己未来的一个事业，是否值得自己这样来做。我身边不少的朋友和开发商告诉我，早知道如此何必花四年的时间没有赚一分钱，花了很长时间才把土地拿下来，但是没有钱开发了，融资又融不进来，两年时间几个亿浪费在土地当中，没有赚到一分钱，抽身都很难。请这些想进行Shopping  Mall开发的老总尤其是民企的老总谨慎的思考，冷静的对待今天讲的八个问题，这样有利于风险的回避，有利于企业成长。    

    主持人：这八个方面像生物链，环环相扣，缺一不可。今天的话题也许过于沉重，但是我们是为了和大家一起对购物中心进行反思，让购物中心向健康理性、有中国特色的方向发展。谢谢大家！

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