购物中心的冷思考（1）

   主持人：大家好！首先，到了2006年年底，需要对商业地产的发展做一个总结性的专题，从商业地产的选址到开发类型、开发规模以及开发实际问题、策划、招商、管理等综合平台做一个评述。绝大多数开发商在过去四年真正体会到也感受到了因为这些问题考虑的不清晰导致的操作风险问题。不少项目因为开发的类型问题或者是选址问题甚至是实际问题而导致失败。大量的资金投入，几年的时间，不仅浪费了资金成本也浪费了整个公司最好的成长时间，对开发商来说有很多的教训需要总结，对行业也需要进行及时的分析，对商业地产行业做出清晰的判断。这也是我们举办“商业地产冷思考”系列讲座的初衷。

    购物中心是整个行业中比较复杂的品种，也是高端的品种，所以它成为我们今天首期访谈的中心是很必要的。今天我们有请易铺网CEO陈建明先生来谈“购物中心冷思考”的话题。

     陈建明：关于购物中心的话题很多，我们今天还要探讨购物中心是因为经过三到四年的发展，很多开发商在开发当中深切感受到建造购物中心的巨大机会，同时不少开发商也感受到购物中心开发中的巨大风险，在风险和收获、失败共存的阶段，对绝大多数企业来讲，经过几年的开发之后要进行冷静思考，从购物中心前期的选址到开发到管理整个的相关过程做一个思考，理清思绪。

    第一是购物中心选址的冷思考。实际上绝大多数开发商并没有关注到这个问题。原因很简单，开发商从政府手里拿了地，拿到的是商业用地或者说是综合用地，拿到地以后不少的开发商有一个很清醒的认识：听说购物中心很有影响力，很有市场的带动力。前几年有不少的城市都没有进行过购物中心的开发，所以许多开发商就有一种心情，希望建这个城市的第一个购物中心，而不考虑这个城市，这个城市的方位是否适合做购物中心。我们今天讲购物中心选址的冷思考，希望大家能做清晰的辨别。

    我们从前做过细划，购物中心从位置讲有城市中心的购物中心、郊区的购物中心，从区域有区域购物中心、超区域购物中心及大型的Shopping  Mall，从节庆来讲有节庆购物中心，各种主题购物中心，不同的购物中心对选址的要求是不一样的。现在不少的开发商走遍天南海北，到国外的市场看到郊区的Shopping  Mall项目，大家有一个简单的判断，在国外这么偏的地方一个十几万平米的Shopping  Mall居然这么有市场。在进行这种简单对比的时候他忘了国外的Shopping  Mall也要遵守一些规律，比如这种郊区的Shopping  Mall很关注和高速路或者城市快速路之间的衔接。又比如国内最早的由北京赛特集团在亦庄选址的赛特魔都，也就是北京Mall项目，当初在选址时候走遍了北京的各个方位，也包括在北京亦庄以外其它的区域，最终选择放在东南五环外侧的亦庄，这就是充分考虑到第一，五环路的交通衔接了外围住宅的主体，大家可以很方便的到达赛特魔都，到达北京Mall。另外，北京天一Mall的方位处在京津唐高速的旁边，有利于带动京津冀三地旅游市场到达亦庄的北京Mall。从目前来看，国家把环渤海地区作为未来经济发展的第三级，京津唐高速所带动的京津冀商业带，会最大程度推动旅游市场、商务市场、消费市场，途经这个位置为北京Mall提供的人流影响。从赛特魔都当初的选址来看，北京Mall的选址很关注城市的环路以及旁边靠近高速公路的体系将能实现两种市场的有效的吸引，既不脱离本地，又能把旅游市场进行很好的规划和固定。从郊区购物中心这些成熟的选址来看，是需要有一个相应的规律。当然，可能不少的人会问北京Mall项目选址可以啊，为什么没有把它建起来？这其中还有前后几任投资机构没有足够的资金进行操作导致项目一直没有运作起来的原因。郊区Mall选址关注的核心因素，是城市的环线以及高速公路的连接带，既关注城市的消费市场的吸引，又关注城市的高速所带动的旅游市场，这是Shopping  Mall的开发当中开发商需要关注的选址的特点。

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