“产权”蛋糕该怎么咬（一）——“钱生钱，利滚利”2007商铺理财投资早学习之四

    主持人：各位网友大家好，欢迎大家准时参加本周《“产权”蛋糕该怎么咬？》的理财课堂。近几年来，售后包租、售后返租形式的“产权式商铺”如雨后春笋，开发商承诺的年回报高达8％到10％，10到15年的包租，然而这些巨大的甜头到底孰真孰假？

    大家都知道，蛋糕是不是可口，从一个很重要的方面来说取决于蛋糕师傅的手艺，那么究竟蛋糕师傅如何选料，配料，如何烘烤，如何艺术加工呢？今天我们就要带大家一起走进开发商制作“产权式商铺”的蛋糕屋内一探究竟，看看这一块“又大又香”的蛋糕是怎么做出来的？今天带大家探密的是我们非常熟悉的易铺网CEO，也是赛睿顾问公司董事长陈建明先生。
 
    主持人：陈总您好！

    陈建明：大家好！

    主持人：这几年，北京的产权式商铺真是层出不穷，第三极文化中心、锦绣大地物流港、白云市场、财满街等等，那么产权式商铺到底是在什么样的市场环境下出现的呢？

    陈建明：产权式商铺的由来时间很长，从90年代初期万通的小商品市场，以及当初的雅宝路一带针对俄罗斯的批发市场，应该说在十几年以前就在推出，当时有很多投资者因为进行了市场产权商铺的投资，十年下来赚了三到五倍甚至十几倍以上。产权商铺在过去就已经有了，或者可以这么说从字面上来讲，产权商铺其实就是带产权的商铺，从这个角度包括底商、商业街以及商场里面的小的铺位，投资人花钱买下产权把它过户到自己的名下，从广义上来讲带产权的商铺都是产权式商铺。所以，这种概念应该说，是在过去很简单的大家很容易理解的概念。

    近几年，之所以很关注是因为很多市场，或者商场里面的铺位被开发商切分成小单元之后来销售，因为很多项目，像您刚才提到的蛋糕的确很诱人，但是，要看蛋糕师傅的水平高不高，能不能从做料以及烘烤方面都做的很好，手艺到家功夫到家，做出诱人的蛋糕。

    过去五年时间因为很多商场、市场里面的铺位拆分成独立产权销售以后因为师傅水平比较低，或者因为师傅责任心不强，该配的料没有配，或者说后期烘烤的时候本来该用烤箱结果用煤炉去拷，我们这么比喻是说开发商或者管理商的水平或者态度问题，使很多商场市场里的铺位销售之后经营不善出现失败的案例。所以现在我们更多的把这种市场、商场里面的小铺位定义成产权式商铺，这种可以称为狭义上的产权商铺。

    实际上任何销售的商铺都是带产权的。目前底商、商业街包括市场、商场里的铺位销售以后，都是要办到个人名下是个人产权，所以都是产权式商铺。如果是底商、商业街的话，大家自己买的店独立开门，不需要借助商场的管理，商场里的铺位需要借助管理商来统一管理，如果管理商走了会无法经营。所以，说市场里面更细化，把这种商铺称为产权式商铺。大家对概念了解以后有利于未来在投资的时候来明白产权式商铺真正的概念，也明白目前市场里面最受关注的或者大家普遍一谈产权式商铺就色变的心态主要是针对这种铺位式的产权式商铺。

    主持人：有个很有趣的报道，说就有些投资者投资了商铺，以后居然发现他最后买的是一个厕所。

    陈建明：您说的这个是2003年2004年出现过的最可笑的情况。按道理你买的商铺不管是铺面还是铺位也好，最后都需要过户到您个人名下，它可以办产权拆分的，你讲的这个情况是2001—2004年个别二线、三线、四线城市卖单位，一层是一万，二层是八千，三层是六千，你买10平米，买一层的话是十万块，你买的只是一个权益，就是说一层有您十万块的权益。

    这个商铺是无形的，这种情况严格讲不是商业地产的开发销售，是把商铺按单位变成了金融产品。就仿佛说买基金按份，买股票是按股，它也一样把商铺按楼层划成了份。客观的说中国所有开发商都没有资格来进行这种带有金融性质产品的销售，这种情况属于非常恶劣的情况。在石家庄就有这样的项目，04年我到石家庄到这个项目的现场做考察，开发商早已把商铺，通过这样的方式大量回收资金，已经结构封顶，按说应该马上开始进行招商和后期的管理操作，可是当时没有引进任何一个商家，开发商依然把购物中心的开发视为住宅的开发模式，当发现卖商铺还要解决管理的问题的矛盾之下，开发商就选择了一个很投机很违规的卖权益的方式。

    这个开发商在当时这个项目将近十万平米的Shopping  Mall已经建设完成，还没有解决这个项目的招商管理问题就已经又在石家庄的另一块土地上进行石家庄另一个大的购物中心的的操作，完全是如出一辙的购物中心当住宅区运作。这个情况国内不少的投资人已经踩过地雷，这是比产权商铺更没有保障的，因为他就没有这个资格。产权商铺最后办到您名下是一个完全合法合理的地产，这之间是有差别的，市场比较乱，投资者需要谨慎看待。
 

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