“产权”蛋糕该怎么咬（三）——“钱生钱，利滚利”2007商铺理财投资早学习之四

    比如一个住宅社区很大，底商有美容美发，大家去社区做美容美发很方便，所以从这个角度来讲，政府在目前来说对整个的经济或者给整个社会做服务一定是要有专业化的服务。南京政府的做法我认为是不对的，产权商铺出问题到底出在什么地方？哪些问题是开发商应该解决的，哪些问题是行业需要引导的，哪些问题是开发商需要有新的概念，商业地产因为专业化操作的问题，一旦后期发现资金的停滞资金的断裂不倒是不可能的问题。这是我的观点。
 
    主持人：您是说产权式商铺失败的，但是其实并不是产权式商铺的失败，而是因为它存在的原因导致了它的失败。在面对这样情况的时候，有些开发商就有质疑，比如有声音说现阶段我们不能否定售后包租，是一种房地产产品与理财产品结合的产品，因为它具有房地产的特性有产权，同时如果有理想化收益的话是一种收益比较高的理财产品。那么作为专家您觉得确实是这样的情况吗？

    陈建明：很多项目是保证收益来进行营销，这个方向本身来讲是有一个专业的诉求。原因何在？比如北京的秀水市场，三、四万平米的商场，从最开始的做商业，招商到运营管理，算是中小型的项目，要想短期之内解决招商的问题，同时最大时间缩短培育周期，由专业的公司进行统一的经营管理是有好处的。无论是现代的批发市场还是购物中心，想要取得成功必须有能力解决30％左右的招商，那么它开业之后就是这样档次的商场。批发商业想要做成功也必须解决20％—30％大户的招商。

    商业领域其实是品牌为王的领域，品牌价值一定需要在经营当中发挥作用，是品牌意味着收益更大，成本更低。这很正常，大家不要觉得不公平，因为这个品牌从小品牌做到大品牌是经历了很多磨砺，这个磨砺就是它的成本。它前期做品牌花了很大的成本，所以到了后期，它因为品牌度高所以要求租金低，这就是经济社会。你是大品牌品牌价值高一点，租低一点，跟我品牌价值低租金高一点，这两个的综合加起来大小应该一样。

    既然说商业社会是一个典型的品牌为王的社会，30％或者说龙头企业或者品牌需要有租金的让利，就必然意味着商业地产如果想最小程度解决招商问题并且有效招商缩短它的培育周期，这个部分需要从租金上做恰当的考虑和合理的让利。如果由管理商统一做管理运营的话，这个30％便宜可以由70％找回来，如果是小业主的话，每个人都各自考虑自己的8％或者15％，这样不利于30％的大品牌商家进驻，换句话说，不利于整个项目的经营成功。

    所以说8％的收益当中有一个诉求，为了保障开发商和投资人的收益，统一经营管理是需要的，统一经营管理是需要就意味着我要做统一经营管理，如果这个房是你的，我一年百分点几,你能够把这个房租给我，这是一个个人关系。所以承诺收益来进行商铺销售也是目前国内行业不能在资本市场为行业提供通道的情况之下无可奈何的事情。

    在美国有将近一百个商业地产的信托，它们在美国上市的时候是不需要上企业所得税的，政府很支持，因为不用上税所以它的收益可以分给买信贷的人。国外的信贷也很健全。在国内大家做贷款并不容易。行业在发展，你要面对入世几年以后国外的企业进行国内来进行商业地产的开发，所以这时利用商铺的销售来解决资金的问题是目前状况之下不得不的一个状况，因为大家都没有钱，不可能像美国最大地产的企业整个企业的资产上千亿。绝大多数地产开发商都是小企业，资本市场不支持，民间信贷支持不够，所以农村商铺销售来解决企业的发展也是可以理解的事情。

    客观的看待国家的政策，一个恰当的市场多赢的方式并非不可以接受，关键是检讨解决当中出现的问题。比如产权商铺出现问题，问题出在什么地方？到底是谁的问题？该怎么解决？并不是收益出现问题，当然也有人说8％的收益太高。你看资本市场去年中国的股市翻了一倍你觉得低吗？不低呀，经济都如此增长，那么收益一年8％并不多啊。8％乘以一万是八百，一天是两块多钱，对于商业来讲如果有专业化的经营管理是没有问题的。所以无论是政府还是开发商还是行业首先都要有一个理性的态度来检讨问题所在，到底病在什么地方，这个病搞清楚才可以去开药方。否则有病无病乱开方子可能会把市场做乱了。

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