商铺投资的早定位（一）——“钱生钱，利滚利”2007商铺理财投资早学习之三

    主持人：各位网友大家下午好！很高兴又能和大家相约在这期的理财课堂上。在上周“理财如何借大势”的课堂中，跟大家分享了如何从宏观环境、中观行业、微观方案上“借大势”，进行合理投资。本期的理财课堂，我们要将课题缩小到微观方案上，怎样进行商铺投资的早定位。今天，我们依然请到的是易铺网CEO，也是赛睿顾问董事长陈建明，陈总为大家上课。陈总，您好！  

     陈建明：大家好！

    主持人：首先，我们先来看一篇报道，报道里说的是广州一位59岁的赵先生，在2006年初的时候他看准了广州某购物中心顶层准备做特色餐饮的一个三套铺面，赵先生很心动但是苦于不能筹出全额的款项，一时愁眉不展。后来经朋友指点，到银行申请了个人商铺贷款。首付三分之一的款项之后，办理了剩余的三分之二款项的4年期的贷款。一年期以上的商铺贷款，还贷是以按月等额还款来清付，拿租金收入还贷，每月还是有盈余。对赵先生而言，最困难的是开始的半年，出租商铺的租金收入情况很不理想，但是赵先生还是充满了希望，果然，购物中心经过半年的经营发展，逐渐聚拢了旺盛的人气，开始有很多餐饮的公司看中了顶层用于做特色餐饮的设计，不久赵先生的商铺成了抢手货，租金还一直上涨。
   
    从这篇报道里，我们读到了很多很关键的字眼，首先，我们看看第一个关键字眼，59岁。陈总，我记得在前一期的理财课堂中，您提出人的一生分为3个阶段，每个阶段适合不同的理财工具，59岁应该属于您说的三个阶段中的第三个阶段，也就是50岁—75岁的阶段，细化到商铺投资方面，投资者的年龄可能会对投资产生什么样的影响？

    陈建明：我们今天要谈的商铺投资，首先，第一个投资者应该对自己的年龄有一个判断，因为不同的年龄，意味着不同的抵御风险的能力

，所以，要对自己的年龄段进行判断来进行商铺投资，这样有利于商铺投资的实施。商铺类型很多，但是对于不同年龄的投资者来说意味着不同的承接能力。

    比如在新街口有很多流行市场的商业，如果是年轻人自己买了以后一方面可以出租商铺，如果有精力还可以自己开店，但是对于长辈人买的商铺基本上就是出租，自己开店的可能性很小。所以如果对自己的年龄状况有清楚的判断的话对未来的投资理财会有很大的帮助。

    主持人：第二个字眼，我们读到的是贷款，而贷款的原因是赵先生不能一下子付清所有的款项，这个应该就属于赵先生可动用的流动现金的问题了，您认为投资者应该怎样根据个人的资金状况来进行投资呢？

    陈建明：主持人谈到的这个问题跟每个投资者都有关系。大家清楚，如果是在成熟商业区投资的话，只要买了商铺租金，就很稳健每个月都有租金，假如是付了50％的首付款，每个月租金如果租的好不仅可以把成本盖的住，获得了商铺的产权，而且每个月还有收益。成熟商业区投资的这种特点就是既买很短时间就可以租出去可以有收益，这和很多新商业区不一样。

    比如北京五环的很多区域还是处于市场开发的过程当中，买了以后周边的住宅还在建设，或者因为比较偏比较背住的人很少，这些商铺虽然买的价格不高，但是一年两年甚至头三年时间根本没有租金，这种情况，绝对不能指望用租金来承担银行的按揭。这种情况，一定需要，投资者清楚资金的实力该怎么来平衡，如果资金实力很强，您可能更多的关注今后的升值，前期付了以后头两年时间即使没有租金收入也没有关系。

    但是对于资金实力不强的投资者来讲会有问题。所以资金实力的判断直接决定投资者今后商铺投资方向选择的一个标准。如果关注到今后的发展，自己资金实力还不错，希望今后商铺为自己赚到很好的收益，前期不指望租金来保障商铺，这是自己资金定位状况的问题，有多少钱做多少事情。不可能只有一万块钱非得做一百万的生意。即使，有财务杠杆利用银行贷款进行大规模的投资，但是如果本金太低，这个杠杆不仅不能给你赚钱，而且会让你整个经济状况有很大的负担甚至影响你的生活。
 
    主持人：上周您在顺义做讲座的时候，说过有的人手里有六万但是需要七万首付，他想赚了一万再来投资结果错过了时机，那么在这样的情况下，贷款是否是最好的选择呢？

[1]     [2]     [3]