商铺投资早定位（三）——“钱生钱，利滚利”2007商铺理财投资早学习之三

    前几年有些人在全国做商铺的炒作投机，大家买进来就没有想长期持有，比如温州人买进来一年以后出售，连产权都没有办就把整个的投资周期结束了。五千买下来可能还没有付全款，一年后涨到八千有人买就出手了，为的就是搏差价。所以大家一定要清楚是以赚租金为目标还是赚升值空间，还是两者结合。

    主持人：还要看手里有多少钱。 
  
    陈建明：没错。如果我是以租金收益为目的的话一平米的价格从一万涨到三万，没有变现就是纸上的财富，和你没有关系。所以大家一定清楚自己的目标是租金还是升值空间，这是和你密切结合的。

    主持人：接下来，我又读到一个关键字眼，那就是购物中心，大家都知道商铺的类型其实是多种多样的，比如购物中心、商业街、专业市场、旅游商铺、社区商铺等等，这么多不同类型的商铺，如果从中间选择出最适合自己的商铺呢？

    陈建明：易铺网从2003年开始关注商铺市场，并且对各种商铺类型的投资做深刻了解。我们把商业地产分成两大类型，一个是现代商业，一个是产业商业。现代商业就是和老百姓日常的吃喝穿住相关的部分，从商业街包括便利店都是现代商业，是为了满足人们日常生活的需要。

    产业商业不是针对老百姓的，包括批发市场，包括建材、五金批发市场。现在的产业商业里也搀杂着许多大众消费，过去的批发市场可能不针对老百姓消费，现在去买的人多了他也卖，这也是国内的特点所在，也是和中国轻工业的竞争力很强的特点有关系。这些产品无论是浙江、福建、广东都需要有一个交易平台，但是这些品种显然跟日常的超市、百货不太一样。

    别看很多批发市场环境很差但是一天一平米的流水在十万没有问题。像很多中等的城市一天一平米的流水就在一万有些小的城市在七八千等。所以我们下面把商铺分成两个类型，一个是大众消费类型的商铺，一个是产业类型的商铺。在大众消费类型当中，很显然购物中心是最能够创造租金价值的商铺。我们一直在讲国贸、东方购物广场、北京的赛特、上海的恒隆，大规模的购物中心做的好的话每平米的租金会跟高。在国贸一天卖不了几件衣服，但是单件的利润很高，所以购物中心创造了单件利润的最大化并同时带动了购物中心的商铺每平方米的价值。同样的，这些产业商铺当中，批发市场因为走量的原因单价很便宜但是量很大，所以这种商铺是产业当中能够创造租金并且商铺价值最大化的品种。

    哪种商铺价值会更高取决于产品的附加值。比如在中关村的一个IT卖场三五平方米的小商铺几乎可以把所有的IT产品放进来。因为IT产品的价格很高。跟它做反面对比的是家具的批发，一个沙发卖两千占很大的空间，所以家具产品的附加值要比IT产品低。所以说批发市场商铺是能够创造租金和售价最高的品种，但是差别和类型很多，哪种商铺价格空间最高取决于所经营的商品的附加值。

    对于建材或者家具城来讲商品的附加值很低，租一个两百平米的商铺能够把家具摆的差不多，IT卖场不同，这也是为什么IT卖场商铺价格高的原因。我们把商铺分成现代卖场的商铺和产业卖场的商铺，在现代商业当中购物中心是能够创造租金最大的品种，在产业商业当中批发市场是能够创造租金最大的品种。也就是说，大家如果想在现代商业投资当中获得很好的收益需要关注购物中心，如果在批发市场当中想要获得很好的收益需要关注所经营产品的附加值。

    哪类商铺销售以后它的价值的实现不太会受外在的影响？从这个角度讲购物中心商铺有问题，因为像燕莎、赛特它需要后期的管理创造好的购物环境，不用像华联一样排队，人没有那么挤，逛的很舒服。所以购物中心要想达到它的价值必须进行统一经营管理，统一经营管理直接面对着商铺不能分散销售，或者说销售以后必须统一经营管理来解决整个的档次和品质问题，否则会导致一切付诸东流。

    既然要进行统一的经营管理从国内国外的成功经验来说，的确它的收益空间很大程度上被机构关注到，所以国外的大型购物中心多多是机构包括银行保险公司是购物中心的重要参股方。机构很关心北京国贸这么好的购物中心，平安保险是它的第一大股东，可以想像它有多赚钱。所以因为牵涉到统一经营管理的需求，我们建议这种商铺开发商最好不要去销售，即使销售也要统一经营管理，最好是机构进行长期投资操作，机构来分享购物中心成功之后巨大的租金收益。

    与之相反批发市场，大家很清楚大家来批发市场的原因，比如我是一个服装的批发商，我可以派手下的人去南三环批发市场采购，我只关注价格低廉。消费者去万通，其实很多家庭用品的确品种很多花样不错，价格便宜，更关注的是很多百货商场卖的东西也是从它们那儿进的，消费者从中高端的商场来到万通大家也习以为常，所以批发市场的商业环境嘈杂一点，品质差一点并不影响它的经营。批发市场对统一经营管理要求没有那么苛刻，所以这种商铺卖了以后对今后影响没那么大。

    像北京雅宝路商铺最早很多是卖的，买的人一年赚十万没有问题。93、94年的时候东直门的房价才3000，那个时候雅宝路商铺一平米卖六千大家觉得是天价，现在至少翻一番。所以提醒大家购物中心的商铺有很好的投资价值，但是不适合打散了卖给个人，即使散卖也需要开发商做统一的经营管理，否则有问题。批发市场的商铺可以做重点关注。商业街商铺独立性比较强，今后的租金包括价值的成长不像购物中心那么高，这种形式也适合大家做投资，但是它的投资升值空间和购物中心有距离，但是和其他的品种和住宅比还是不错的。

    第四个定位从大家做商铺投资的商铺类型的定位来说购物中心的商铺大家不要轻易碰，但是可以关注。如果很有钱可以在购物中心旁边买比较大的商业，这样跟着购物中心，购物中心做的好你的店也可以租的很好。另外商业街商铺批发市场商铺可以做投资。需要特别指出的是并不是每个社区商铺、批发市场商铺都可以投资，如果项目规模太大投资也需要谨慎。规模太大没有人管也会出问题。所以大家在商铺投资的时候也需要加一个定位，对类型有判断，不是什么商铺都可以赚钱。哪类商铺都可以赚钱，但是对于个人来讲能够投资的也就那几种类型。

    主持人：我们看案例中赵先生会成功的一个很重要的原因投资了是特色餐饮商铺，也就是说第四个关键字眼是特色餐饮，现在很多的购物中心都将饮食文化和购物文化相结合，在顶层开辟一层专属的特色餐饮，比如北京的中友，蓝岛，新东安都是典范，在商铺经营类型定位的选择上，陈总有什么建议吗？ 

    陈建明：其实有经验的投资人除了关注到前面的问题之外还需要关注商铺的经营的产品的类型以及特点。其实经营产品的类型我刚才在讲批发商铺的时候讲到过，同一个商铺，比如都是这种专业市场批发市场，你做家居建材的批发和做IT卖场的批发其实是完全不同的商铺价值。所以大家在做商铺投资的时候也需要对商铺未来会从事什么样的经营以及这个经营会不会有特点来进行关注，把这个也作为我们进行商铺投资需要关注的第五个问题。

    大家身边很正常看到的北京也好上海也好全国各地的餐饮，这个餐饮档次高的不用担心人的问题，档次低的做的饭菜很好吃也不需要怀疑，也是人满为患需要翻台。从餐饮的发展来看发展了这么多大家依然在排队在等，所以餐饮商铺今后还有比较大的发展空间，所以投资者可以关注。餐饮商铺如果开发商在规划的时候就规划清楚它可以做餐饮，从排油排烟都做了很好的规划，外部的停车也不错的话它的风险会比较低。包括酒吧，包括他做的这些店，除了选择的商品的发展方向之外，还在经营当中做了多特色化的东西，特色其实也是文化的表现，就是说你对市场的需求有了关注，做了很多恰如其分，能够带动人们观感和视觉心灵感受的部分，是在商业之外用了很多心思产生了正面的效果，能够带动很多消费者对这个店的认同。

    肯德基就是因为在关注青少年的一些需求，每个星期有新的产品新的玩具。商家的特色直接决定了它的吸引力，流水做的越高，租金的潜力越大，所以投资者在投资商铺的时候恰当的关注这个商铺经营的类型或者可能出现的经营的特色。或者您从别人手里买二手商铺的时候如果之前的商家做的很有特色那么也说明这个商铺的价值会很高。换句话说这个商家很专业很有水平很懂得市场赚很多的钱他也有能力付更高的租金，所以这是投资者投资商铺的时候需要关注的第五个问题，未来这个商铺的经营类型是做什么经营，经营类型和它的特色相结合会成为未来做商铺投资很重要的方面。

    主持人：刚才讲的这五个方面也就是我们说的商铺投资定位的方向。很高兴陈总能来给我们讲述这些知识。在商铺投资的路上，我们要学习的还很多，今天陈总传授的知识，还需要大家在现实生活中一边实践一边吸收，最终转化称自己的经验积累。好，这一期的理财课堂要暂告一段落了，感谢大家参与，感谢陈总的到来，希望大家继续关注下周的理财投资课堂。

    陈建明：谢谢大家！    

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