2007北京顺义商铺投资高峰论坛实录（三）

主持人：感谢黄教授精辟的总结和分析。今天我们还有幸请到中国城市商业网点建设管理联合研究会中心主任韩健徽主任，下面我们就有请韩主任就商业地产谈谈他的高见。

韩健徽：非常高兴受易铺网陈总的邀请来参加我们“2007顺义商铺投资论坛”。我首先代表中国城市商业网点建设管理联合会对本次论坛的召开表示热烈的祝贺。大家知道近年来全国商业地产发展很快，按照我们的研究我们认为我国的商业地产的发展已经从商业和地产两个产业，商业加地产边缘产业，发展到今天商业地产这样一个独立的产业。从近年来全国商业地产的发展情况来看，应该说整个商业地产的产业链条已经形成。在商业地产产业链条中大体有五个最基本的要素：开发商、投资者，经营者，运营者和消费者。我们衡量一个产业的形成，衡量一个商业地产项目的好坏，我建议我们从这五个要素去考评。

前边陈总和黄教授都做了非常详细的介绍。从全国商业地产发展的类型看我们发现了这样的现象，就是具有高度的专业性、集群性、品牌化和特色化的市场拥有非常好的发展前景和旺盛的生命力。北京大家知道有一个马连道茶叶一条街，它最早是源于一个茶叶的仓库，最早也就是一个大物流的基础，今天马连道全年的茶叶交易额已经占到了全国交易额的十分之一。专业市场的生命力非常旺盛。我们顺义处在这样一个特定的区位条件下，前不久我到上海，浦东国际机场周边现在已经形成了一个新的经济带，叫林港新城，围绕着整个空港经济相关的产业和配套已经迅速发展起来。从我们这个项目的基本定位来看，如果说一个商业地产项目能够直接的或者间接的依托于产业集群，它成功的可能性和发展潜力是非常巨大的。这样的例子非常多，从近十年的全国的商业地产特别是投资商铺的发展前景来看，它的前景非常突出。我们连续五年对全国的专业市场、批发市场进行调研进行考察。我印象深刻的是去年广州虎门服装市场的一个商铺从十年前的六千块已经涨到了六百万，商铺的投资价值在十年间放大了一千倍。这是一个比较个案的例子，但是对我们投资者是一个很好的借鉴。作为一个投资者我们怎样去考评一个商业地产项目或者一个商铺的好坏？我建议从以下五个方面去评判。

    首先第一个就是我们这个项目应该是一个区位好的项目。对照我们的物流展示中心，我想这个区位条件是毋庸置疑的。第二个是定位好，依托空港经济依托机场这样的产业，发展潜力也是无限的。第三个招商好，一个商业地产项目招商的成与败关系到整个项目的运营，关系到我们整体的商铺价值的高低。第四个就是运营好，因为商业地产项目是一个长期的持续的运营过程，它跟传统住宅产业的开发和销售有本质的不同。一个商业地产项目能否做到长期的持续的健康发展，运营者非常重要。当然还有一个就是规划好。这个规划好应该从两个方面去理解。一方面就是我们整个商业地产项目的规划和设计，和北京市或者我们顺义区整体的商业网点规划是否相吻合，和政府的产业发展导向是否相吻合。第二，狭义的方面来讲商业地产项目它的建筑产品是否符合我们商家未来经营使用的需要。我们俗话讲当学生要当三好学生，借今天的机会我给大家提一个建议，我们选择商业地产项目进行投资一定要选择“五好项目”，谢谢大家！

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