2007北京顺义商铺投资高峰论坛实录（二）

主持人：感谢陈总的精彩发言。刚才陈总主要从市场的角度为大家进行了分析，接下来我们有请中国人民大学黄国雄教授从专业的角度谈谈他对顺义商铺投资的看法。有请黄教授。

黄国雄：谢谢大家！刚才陈总做了很好的发言。首先我祝贺顺义地产投资论坛的顺利召开。对于这两个项目我是有信心或者说赞成的态度。这里涉及到你的赞成你的信心建立在什么基础上。我是建立在对北京整个的商业地产的发展，建立在一个基本分析的基础上。对北京商业地产的分析，我想提出这么四句话。第一句话叫做多方介入，第二句话是结构失衡，第三句话精心策划，第四句话重点发展。

第一个问题多方介入。从北京来看，应该说整个商业地产已经兴起了新的高潮。从今年来考虑，比过去任何一年地产投入的竣工面积和投入的销售都多。同时临近奥运，购买地产进行开发经营的方面也比过去任何一年都兴旺。这包含着搞房地产的进入了商业地产的开发，包含着搞商业的也延伸到对商业地产的开发。你像国美本来是搞零售的搞家电的，它在北京开发50万平米的住宅和购物中心。另外外资进入步骤加快了，也很感兴趣来进行地产开发。现在不少外资企业在搞经营，在营业面积购买上，扩大了它的使用范围，除了自己用还要出租。像家乐福，它真正的经营一万多平米，但是它得租或买两万多平米，剩下几千平米它拿来出租，因为出租的赢利比零售赚了更多的钱。所以对于外资来说要么合并，要么合作的把它收购过来，要么自己开发，外资企业进入中国地产也是有多种形式的。还有其他行业，感到商业地产回报率高，感到商业地产现金流量大，所以也进入了商业地产。这样的情况下应该是供给达到平衡。去年全国商业地产投产的面积是5900多万平方米，但是去年销售的是4100万平方米，也就是说销售的面积比任何一年都大，竣工的面积也比任何一年都大。但是这里出现了一个什么问题呢？就是供求差，供过于求有1800万平米。从北京来看供给的面积今年是400多万平米，其中有购物中心280多万平米。这里说明了两个问题，一个问题是商业地产发展已经进入高峰时期，但是这个高峰时期在供销两旺的条件下也存在着供过于求的情况出现。特别是随着明年奥运会召开以后，奥运效应要逐步减化，商业地产可能出现新的拐点。从整体来看必须考虑到前景，商业地产不是买了就行，要考虑区域，要考虑业态，要考虑它的发展前景。

第二句话就是结构失衡。商业地产的开发是多种多样的，不仅仅是零售也不仅仅是购物中心，包含着流通的各个领域，包括加工厂，包括仓库，包括物流配送，是多种多样的。在这样的情况下我们这几年基本上集中在购物中心开发上。刚才说了购物中心在北京已经成型的几万平米以上的已经达到了35个，这种发展就超出了北京自身的需要，出现了有行无市的状况，经营都不是太好。所以商业地产投资必须要考虑它的结构性的问题。

第三句话就是精心策划。之所以我看好这个地方一个主要的依据就是目前在全国还没有一个物流设施的交易中心。物流从全国来看发展很快，但是设施没有一个集中的平台来研究、交易、展示以及经济的反馈。我们能够设定这样的一个市场定位，我认为这个定位是准确的，形成了自己特色的一些东西，不同于其它地方，全国目前是只有一个。酒店也是这个问题。酒店业餐饮业这几年发展很快，去年整个餐饮的销售达到了1万亿人民币，占全国社会商品零售额的13%，而且以17％以上的速度还要继续发展下去，这块交易它的设备包括星级酒店的发展以及餐饮业的发展都给我们提供了很大的前景，从这个角度我认为精心设计这种市场定位目前来看是成功的，具有广阔的发展前景。也就是给我们的投资者一个提示，这个地方区别于其它的地区，区别于其它的地产。还有北京副市长谈过这个事，就是在北京包括顺义、平谷这些临近天津渤海湾的地区能不能搞一个内陆式的商业交易市场？也就是说我们这些地区的交易不仅是面向北京，应该是立足北京面向渤海湾，面向环渤海地区，扩展到对整个华北区域的经济联系。从这个角度来看我们既有特色又有专业又立足于这些区域的发展，因此这个投资的前景是比较好的。现在北京不缺市场，缺特色，缺专业，缺能够形成对全国长期影响的这样的一个交易场所。

    大家知道义乌是一个小镇，现在义乌商品的交易额已经达到了3千多亿，设立了5万多个摊位，一共经营了40多万个品种。如果说一个摊位停留1分钟，要120天才能逛完才能看完。全年运到世界212个国家和地区的集装箱是40万只，形成了巨大的产业。这个产业是建立在它的小商品项目上的，所以它被联合国公认为世界小商品采购中心。那么我们能不能建立这样一个规模的，这种形态的这种专业的，包括物流技术设备交易中心，酒店用品的交易中心，面向全国，面向东北亚，我看这是完全可以做到的。所以我们说精心策划要重点发展，这个重点就是抓住这个项目作为我们区来考虑。我感到遗憾的是区县的领导应该把这个项目提到更高的层次来考虑来开发。也就是说如果作为大的交易中心，不仅仅是我们这一个企业的问题，涉及面很广，需要系统的配合的工程，在这样的基础上我们才能做强做大。需要一些相应的配套措施，包括交通条件包括为这些交易市场服务的配套服务功能相配合，在这样的情况下能够促进这个交易市场的发展。我有信心，我看好这个市场，希望从投资人来看，经营者来看，开发商来看，能够进一步加强合作，精心策划，能够充分地发挥它的特色，谢谢大家！

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