2007北京顺义商铺投资高峰论坛实录（一）

    主持人：众所周知，3月27日，奥运倒计时进入了五百天，随着奥运会的临近，奥运经济对北京投资市场的影响也越发的明显。尤其以顺义为主，顺义作为北京空港物流中心基地，它的投资价值也日渐显现，而这其中又以商业地产、商铺投资的价值上升最为显著。本次由易铺网和北京华忆园房地产有限公司联合主办的2007北京顺义商铺投资高峰论坛将就顺义地区的商铺投资做出深入的讨论。现在我宣布2007北京顺义商铺投资高峰论坛正式开始。首先，很荣幸地向大家介绍光临本次论坛的嘉宾，他们是中国人民大学黄国雄教授，中国城市商业网点建设管理联合研究会中心主任韩健徽先生，顺义区南法信镇周振涛镇长以及我们本次论坛的主办方易铺网CEO陈建明先生和本次论坛协办方华忆园开发商的领导。我谨代表本次论坛的主办方对各位嘉宾在百忙之中拨冗莅临表示衷心的感谢。

    首先请本次论坛的主办方之一中国商业地产首席门户网站—易铺网的CEO陈建明先生为我们做精彩的演讲。有请陈总。

    陈建明：很高兴有这样的机会跟大家交流关于商铺投资的事情，我想在这样的阶段有必要跟大家对北京的地产投资以及商铺投资做广泛的交流，有利于大家做出投资的判断。我主要讲三个方面的问题。第一个方面是北京2006年商铺投资市场的状况。从2001年开始全国各地的商铺投资的确很热，在这期间也发生了2002年、2003年很多商铺投资市场很追捧但是最后市场表现一般的情况。经过2003、2004、2005年市场前期的振荡，到2006年伴随着各个城市城市化开发的逐步完善，商铺投资在全国包括在北京已经开始进入反弹的阶段，北京2006年商铺的交易量比2005年有几倍的增长。北京众多的区域商铺的售价比如CBD、中关村基本上一层的商铺每平米三、五万是很常规的价格。从成交量来看说明投资者对商铺的投资热情已经很高。商铺投资从2001年开始经过几年的发展，2006年无论从价格还是从成交量都说明商铺投资的状况进入了比较好的阶段。从我们在全国各地的观察来看，现在的商铺投资市场就仿佛2001年、2002年的全国房地产投资市场，大家都清楚全国房地产市场的大幅度飙升是从2001、2002年开始的，经过五年的一个周期。首先是以包括温州、杭州、上海为主体的长三角率先价格上涨很快，随后环渤海地区，北京、天津上涨很快，目前几乎是全国的绝大多数核心城市的房价增长的速度异乎寻常的，让大家好象还不能接受，或者说很多已经买房的人感受到投资房产的巨大收益。跟这种情况产生极大的类比的商铺的状况，现在商铺的投资就仿佛2001年、2002年还没有启动的房产投资市场。从我们对国内市场的发展情况来判断，商铺市场包括商铺活跃的二手市场开始表现出良好的状况应该是从2008、2009年陆续开始起动。这是我对国内目前的商铺投资市场尤其是北京商铺投资市场的一个理解。整个市场开始活跃，目前处在商铺投资市场逐渐起动的初期。换句话说如果2001年、2002年如果有人及时在房产的领域进行投资，进行买房置业，我相信经过五年的发展，绝大多数人都已经有很好的投资收益，与此相对比，商铺领域投资者能否捕捉到良好的投资机会需要大家予以足够的关注。这是我讲的第一个问题，商铺投资领域基本上处在发展的初期或者前期阶段，如果能良性在这个领域进行投资相信能得到良好的投资回报。

    第二方面我想讲一下目前在国内比较适合于个人投资人并且已经为很多投资者创造很大收益的专业市场以及批发市场的商铺的状况。大家知道全国各地都出现各种类型的建材、装修等批发市场，一般的老百姓可能对批发市场商铺不熟悉，但是作为消费者大家都会光顾这种地方去采购，一般人也并不理解像包括建材市场或者说服装市场等其他市场以及我们看到的这个项目酒店餐饮的批发，实际上批发的行业是因为中国的轻工业、制造业的确具有很强劲的竞争力，不仅在国内在全世界都如此，所以带动中国众多的轻工业加工产品形成采购的市场空间。我们所了解得出包括北京在内，各地的建材或者说各种批发市场的老板，绝大多数都是和大家相似是从农村出来的。比如我接触到的北京四元桥的四环灯饰城以及十里河灯饰城的老板都是过去在当地农村比较活跃的，后来兄弟几个有魄力来做生意，开始是自己租一个店比如卖钉子或者卖建材，后来发现从村里乡里面租了地以后做成市场再出租有很大的收益。客观的说专业市场、批发市场在过去15年为国内很多从业者创造了巨大的收益。这也说明依托国内轻工业的巨大竞争力很多人已经有了很好的收益。前段时间我去新疆乌鲁木齐，乌鲁木齐的边疆宾馆就好比北京的雅宝路市场。全中国针对俄罗斯、东欧出口的几个市场，北京的雅宝路排第一，边疆宾馆排第二。从我对这些市场的了解，真的是让一般人很难接受。边疆宾馆最初是兰州军区的招待所，后来改成每个标准间20平米，出租给商户做边贸的生意，每个房间一年的租金比如说六万的租金，这些人即使不做生意，把跟开发商签的租约转租给别人来做生意，租约关系不转给对方只是让对方来经营，一年的好处费至少在15万左右。如果说这个商户想从我手里把租约转过去，转让费在120万左右。一般人认为商业地产是从2001年、2002年才开始，实际上以专业市场、批发市场为龙头的各种建材或者其它的批发领域这些行业已经为很多人做商业地产的投资赚了足够的收益。这种类型不像购物中心对经营管理有苛刻的要求，比如百货商场如果环境出不来的话很难做出中档或者高档购物中心的环境，百货商场环境不好，消费者无法稳定下来，这些情况对于购物中心或者百货商场的商铺投资带来很大的压力，除非开发商、管理商有足够高的水平才可以。相反各种专业市场以及批发市场对管理的依赖性相对弱一些，因为这些市场更多的是依赖于能够给终端的商户提供有竞争力的低价的商品。所以这些专业市场批发市场在过去这么多年能够创造很好的收益，为开发商、为管理商、为投资者创造很好的收益是符合市场规律的一个选择。这也是针对目前全国各地众多的专业市场、批发市场提出的建议，投资者可以适当关注这种对经营管理的依赖性没有那么高，没有那么强的品种。

    第三方面我想从多个方面对顺义的市场做出一定的分析，希望对大家的投资有所帮助。首先按照北京市最新的规划，北京到顺义以及大兴到亦庄是东部居住带的龙头地带，从这个角度来说，伴随着人口从现在的规模逐渐增加到七、八十万以上的规模，顺义城区的商业发展规律会一定程度上表现出一个新的城市中心的商业规律。换句话讲，这种区域值得大家从投资的角度做一定的关注。其次空港经济的发展对整个顺义的经济提供了一个很有利的助推。从目前我们跟首都机场股份公司的接触中也了解到，首都机场目前也是在进行相对比较大规模体量的商业规划，按照首都机场的规划，在机场的区域范围之内机场股份公司会投资开发规模在30万平米的大的商业。目前北京各个方位真正能承接比较大规模商业体量的区域并不多，目前也就是西三环、西四环的金源购物中心，四、五十万的商业体量。对于东部来讲，东部从顺义到大兴整个的东部居住带所带动的巨大的消费能量，再加上机场带来的包括商务包括旅游市场的规模，也就是说东部的区域，顺义周边的市场未来的发展空间会很大程度上受到政府政策以及机场相应规划以及空港经济综合发展的带动。综合各个方面，顺义地区的投资空间和价值需要大家做一定的关注，希望能对大家的投资有一定的帮助。

    从今天来看，顺义整个地区的开发节奏就仿佛前几年通县的开发，大规模的开发在未来的三到五年时间会陆续进入一个高潮。我们都知道在开发的前期和初期也是当地土地的价值或者说土地的价格包括地产的价格相对低的阶段，伴随着开发的推进，随着市场逐渐的成熟，区域投资的价值最明显体现在地产的价格方面。地产价格的持续、稳健上涨是不可怀疑的事情。大家都很关注投资理财，在2007年大家有很多的诱惑有很多的困惑，我们对各种投资产品经过比较多的分析，客观的评价，在众多投资理财品种当中，比如股票、基金、房产、商铺以及其它的投资类型，对于中老年来说比较适合的理财品种，包括在银行的存款，虽然利息很低，但是本金不会发生任何的变化，所以很稳健。对于中老年人来说，从50岁之后的二、三十年时间，退休的阶段最重要的收益还不在于可能有暴富的经历，而是本金不能发生影响，这样理财有尽可能多的收入来更好的保证生活。本金没有变化，这样心态也会很好。前段时间我也接触到在全国各地卖林权的案例，碰到我们周边的一些朋友，甚至大学教授花了十几万买林权，现在完全被套进去。对于中老年投资人来说，因为年龄和身体的原因，我们认为包括银行的储蓄，包括房产、商铺，相对来说是比较适合于大家的理财的品种。像股票或者基金，大家觉得很诱人，从去年的1000多点涨到现在很高的位置，绝大多数人都有很多的期盼，但是要提醒大家关注其中的投资风险，根据自己的资金和年龄状况做出合理的选择，最大程度的控制风险。

    我们接触到很多做商铺投资很成功的人，绝大多数跟大家一样很平凡，大家都是很好的借国家经济发展的大势去赚钱。在理财的过程中真正能够借国家经济发展的快车的也就是吃喝穿住。住，随着经济的发展，一定会带动广大消费者希望有更好的居住空间，更好的居住环境，这也是房价持续上涨的重要原因。除了住之外，吃喝穿，人们的消费水平有了很大的提升之后都希望有良好的生活品质，买东西无论是超市还是专卖店或者是其它的商业设施，经济只要发展，吃喝穿这些相关的商业领域它的发展不用怀疑，跟商业相关的也就是商铺的投资。我想综合这些方面，能够很好的借国家经济发展的顺风车的，就是地产的投资品种，无论是房产还是商铺，大家都可以做关注做借鉴。当然并不是所有的商铺都可以简单投资。我们认为成功的商铺一定是能够经过经营做成功的商铺，比如北京的赛特，一平米的商铺的租金经过流水倒扣反算成租金能够达到一天20美金的价格。也就是说赛特一平米的商铺一天能够值140、150块钱的租金。所以商铺投资正确一定会有很高的投资收益，但是前提一定是经营成功的商铺。大家在选择投资商铺的时候要选择恰当的类型。我们综合做比较，各种商铺当中适合于个人做投资的一种是底商，一种是商业街，另外就是我刚才讲到的批发市场、专业市场，这些类型有一个共同的特点，对经营管理的依赖性不是那么强。它不像东方广场、国贸商城，假如没有很好的管理水平进行经营管理的话，整个经营环境出不来，档次出不来，它很难实现收益。这也是很多的商业经过前期投资后来失败的原因。相反像底商、商业街、批发市场、专业市场本身对经营管理的要求没有那么苛刻，大家更多的来这个地方进行消费和采购的目的是因为有价格的优势，对于经营环境并没有苛刻的要求，所以这几种的类型是比较适合个人做投资的品种，大家可以做综合的比较和评估。如果大家能够很好的做综合的关注，在商铺投资领域获得很好的投资收益应该没有问题。

    之前我接触过一个姓赵的先生在投资商铺，他的背景跟我们很多顺义的老百姓相比可能还要差一点，他过去家在定慧寺一带，拆迁后有大概70万的拆迁款。当时他拿了十万块钱到郊区买乡产权的住房，剩下的60万，因为夫妻两人都下岗，想做生意或者开公司开店，确实不是他们的长处。他们在定慧寺周边看到有一些商铺在卖而且价格并不高，夫妻两人决定在这个地方买商铺。现在定慧寺周边几个比较大的餐饮都是他们当时买商铺买下来之后，这些大的餐饮跟这些小的投资人分别谈，最后整个租回来。高端的餐饮租金能力也很高，所以他当时买的商铺有很高的租金收益。从这之后他养成了一个习惯或者说总结出一个规律，专门在各个地方投资这种类型的商铺，现在像北京的顺峰以及很多大的海鲜的餐饮，他的多个商铺都是租给这些高端的餐饮。

    刚才我讲雅宝路、秀水街，这些地方都是属于另一种专业市场、批发市场类型，这种地方的投资收益随着市场经营的成熟，一旦渡过了前期的成长期，到了后期租金达到比较高的水平很正常。如果大家能够很好的关注底商、商业街、专业市场、批发市场这些商铺，进行很好的选择，应该能获得很好的投资收益。在此特别祝愿大家也希望大家在投资理财的过程当中要很好的关注到这些宏观的因素，关注到顺义整个城市在未来发展的潜力，包括整个城市的规划给这个区域带来的巨大的价值。另外对于中老年投资者可以结合商铺投资、房产投资、存款等多种方式理性的来进行投资组合，很好的在恰当的区域选择恰当的商铺进行投资，有利于收益的实现。保持稳健的心态会获得很好的收获，谢谢大家！

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