凯德置地：谋局商业地产

    这是一场资本倒手的游戏：沃尔玛利用深国投免去固定资产投资，深国投将股权卖给国际资本进行套现，而凯德置地把这些投资转化成公众投资

    在房地产界，盖房子卖房子的叫开发商，而买股权再经营房子，且做大到资本市场的则是资本大鳄，新加坡的凯德置地正是后者。

　　10月28日，凯德置地总裁林明彦将会出现在成都金牛嘉信茂广场的开业庆典上。凯德置地是新加坡政府旗下嘉德置地的在华全资子公司。

　　当然还有一位重要的嘉宾，那就是深圳国际信托投资有限责任公司（深国投）主席李南峰。正是得益于与深国投的合作，凯德置地才能在短短两年间，迅速发展在25座中国城市坐拥29家商场。而内地所有冠有“嘉信茂”姓氏的商业物业都是凯德置地和深国投合作的产物。

　　从2004年，一个新加坡的地产大佬和一位信托投资巨子展开了强强联合，最终，深国投的21家商业物业城头变换大王旗。而其背后一系列眼花缭乱的股权倒手更被看作是资本运作的高手所为。

　　或许正是因为嘉德置地成熟的商业模式和高超的资本市场融资能力，才使得这场商业地产的演出剧目变得有如此大气魄。

　　商业版图

　　本周初，林明彦便匆匆飞往蓉城。

　　成都只是他短暂停留的一站。在中国内地工作的几年，林明彦成为名副其实的“飞人”，足迹遍及几十个城市，而凯德置地在华商业地产版图也逐渐清晰。早在2000年，新加坡政府将旗下的发展置地和百腾置地合并为嘉德置地，林明彦于后走马上任，成为两家公司在华业务合并更名后的凯德置地总裁。

　　“成都金牛嘉信茂广场只是我们跟深国投合作的其中一家，我们已经拥有了29家商场。”林明彦说。

　　实际上，凯德置地与深国投合作商业地产项目很早就已经开始，到现在，21家双方合作的商业项目，已经开业8家。而另外凯德置地或与其他公司合作、或自行投资开发的8个项目，也已经有5家开业。

　　嘉德置地总裁廖文良曾表示，商业地产项目围绕北京、上海、广州，然后向二线城市辐射。林明彦显然交了一份满意的答卷，商业地产项目已经布局25个城市。

　　“嘉德置地的未来规划是5年之内市值翻一番，那凯德置地就要在5年之内把规模扩大3倍。”林明彦说。

　　仅在北京地区，2005年1月，凯德置地以17.46亿元收购安贞华联商厦和望京华联商厦；2月，出资5.476亿元获得北京东城区一块综合性开发用地；3月，又以18.37亿元的价格购得北京中环世贸A、B座，用于开发商业地产和写字楼，速率之快令人瞠目。

　　近日又传出消息，凯德置地在华的兄弟公司凯德商用以3亿元的价格将北京华联郑州店收归囊中。

　　更有知情人士表示，凯德置地计划与北京一位拥有百安居和家乐福主力店的发展商签定协议，对其物业资产进行收购。虽然此消息还未得到凯德置地证实，但传闻已甚嚣尘上。

　　地产资本

　　短短2年间，凯德置地便一跃发展成中国内地的商业地产巨头，主要得益于与深国投和沃尔玛的合作。

　　2004年底，凯德商用以9.3亿元人民币的价格购买了深国投正在建设的6家商场51％的股份。2005年中，又以33.73亿元人民币接手深国投另外15家商场65％的股权。

　　仅仅这两项收购，凯德置地便迅速获得了21家商场的控股权。虽然总共付出了43亿元人民币的代价，但如能将所投资的商业项目进行打包上市，实际上并无资金紧张之虞。

　　在这个过程中，深国投都扮演一手托两家的角色——即是凯德置地扩张的同盟，也是沃尔玛在华商业布局强有力的推手。

　　一直以来，深国投都是沃尔玛在华投资重要的合作伙伴，它专门负责为沃尔玛开店，进行基础设施投资。而深国投以地产资产出资与沃尔玛成立合资公司。

　　但与此同时，深国投获得了一定的投资收益权。不仅如此，它通过将所持有的股份卖给凯德置地，还会获得高额的溢价收益。

　　深国投用21个项目权益已经套取了43亿元的现金，而手中剩余的权益，在凯德置地把这些项目打包成地产基金上市时，深国投可以再次套现，并获得更高的溢价收益。

　　除了将项目权益转让给国际资本进行套现，深国投还运用自身信托金融机构的优势进行信托融资。到目前为止，总共募集资金约8亿元。

　　而凯德置地与深国投的合作仍将继续。根据双方协议，凯德置地有权投资另外17家深国投投资、以沃尔玛为核心租户的购物商场。

　　这是一场资本倒手的游戏：沃尔玛利用深国投免去固定资产投资，深国投将股权卖给国际资本进行套现，而凯德置地把这些投资转化成公众投资。

　　不可否认，游戏的每个角色都是赢家，而这种商业模式或许能给人们带来无尽的想象空间。

　　上市伐谋

　　再过两个月，林明彦将要和他的商业地产团队前往新加坡，进行首只中国零售物业打包REITs（房地产信托基金）上市的IPO路演。

　　两年前，当凯德置地准备进军国内商业地产市场时，嘉德置地总裁廖文良就一直不避讳关于未来打包上市的战略构想。在2004年底与深国投的合作，嘉德置地便发表声明：“嘉德置地正视这些产业将能组成一个有上市潜能的中国零售产业基金的组合”。

　　据透露，凯德置地母公司——嘉德置地，已经向新加坡金融管理局递交了初步基金招募说明书，而新加坡交易所已经批准其REITs上市。而此次嘉德置地计划通过这一信托基金融资16.08亿元人民币。

　　“凯德置地已在中国高速发展的商业房地产市场中领先一步，到2006年将这些物业打包上市时，机构投资者一定会有浓厚的兴趣。”廖文良曾表示。

　　但此次上市，凯德置地只拿出资产值达40.21亿元的7个优质资产的商业物业进行打包，而这7家商场全部来自于成熟的沃尔玛主力店业态的商场。这也为当初凯德置地与深国投的战略合作做了一个很好的诠释。

　　实际上，嘉德置地一直是资本运做的高手。

　　早在2003年，嘉德置地就成立了凯德中国住宅基金，后又于2005年成立了凯德中国发展基金，共募集4.61亿美元用于发展中国市场的住宅及综合项目。

　　而在凯德置地高速发展商业物业之时，嘉德置地又于今年年中成立了嘉德商用产业中国发展基金和嘉德商用产业中国孵化基金，共募集10亿美元专注于中国的商业项目。

　　截止到2005年底，中国方面的投资收益已经占到了嘉德置地年度总收益的1/4.而在中国将近300亿元的投资，正是得益于嘉德置地资本运做的能力。

　　如今，嘉德置地和它的子公司凯德置地仍在资本和地产两个舞台演绎着一个又一个故事。对于这家地产巨擘来说，这一切只是开始。