嘉德置地REITs之路

　　嘉德置地在中国的资本之翼再次张开。

　　“嘉德置地在中国内地的商场到2010年将会超过400万平方米，2006年会将这些物业打包上市。” 嘉德置地集团总裁廖文良曾表示。嘉德置地首席执行官潘锡源也表示，如果时机合适，嘉德置地会尽快建立起“中国零售业地产基金”，这个基金以购物中心为主，用于投资国内的商业地产项目。

　　如今，这个计划迈出了关键性的一步。

　　10月23日，嘉德置地正式对外宣布，该集团操作多时的嘉德商用中国信托基金（CRCT）的上市计划已获得新加坡证券交易所批准，将于年底在新家坡上市。作为新加坡首个在中国运营的零售物业REITs，本次资产包净资产值约达40.21亿元人民币(约8亿新元)。

　　打包7家零售物业

　　嘉德方面表示，CRCT成立的目的是长期投资中国的多元化零售产业。其首期投资的7个零售商场位于国内五座城市，分别是北京的望京嘉茂购物中心、九龙商厦、安贞华联商厦，上海的七宝嘉茂购物广场，河南郑州的华联商厦，内蒙古呼和浩特的金宇购物中心，以及安徽芜湖的嘉信茂广场。可出租面积总计约41.3万平方米，投资总额达到6.9亿新元。

　　“建立CRCT将为集团构筑完整的中国零售商场版图争夺战略地位，协助其进军北京、上海、广州这三个主要城市以外的地区，涉足其他外资难以触及的二、三线城市的商业地产。” 嘉德置地有关负责人表示。

　　嘉德置地的一份声明称，CRCT的基金单位中最多约46.7%的份额，将公开发售给海内外的机构和其他投资者，其余部分由国际战略投资者认购，包括嘉德置地、嘉茂商产信托（嘉德置地联盟公司，下称CMT）、大东人寿保险有限公司、荷兰养老基金等已获优先认购权，可向嘉德置地的两个总值超过10亿美元的私人中国房地产基金收购资产。

　　10月23日， CMT已同意认购CRCT 20%的基金单位，投资额为9330万新元。截至10月23日，嘉德置地持有嘉茂商产信托的大约31.43%间接股权。

　　据了解，目前新加坡本土的股息派发回报率大约是4%～5%，CRCT所提供的股息派发回报率约为6%～7%，嘉德方面认为2个百分点的溢价将足以弥补新加坡和中国两地在税务、汇率等方面的差距。

　　限外令影响不大

　　嘉德置地计划发行该 REITs时日已久，但近期市场有传言称，嘉德的此次公开募股发行计划因受中国限外令等原因将受到影响。 对此，信托专家孙飞表示，限外令对此次REITs的上市计划影响不大。

　　据他介绍，因为是外资企业，嘉德置地此次打包上市在法律和政策上完全没有障碍，另外，嘉德置地所持有的物业大多数处于培育期，产权和经营完整，资产规模也达到要求，所受影响不大。

　　有市场分析人士认为，此次嘉德置地仅将内地7个物业打包，嘉德旗下的凯德置地所拥有的许多比较成熟的商业物业没有放进去，比如来福士广场、北京西环广场等项目都没有进入此次REITs计划，西环广场可能存在开业时间、投资回报率不好确定等因素，相信嘉德置地的这种选择，都是为了最便利成功运作此次REITs计划。

　　某资深观察人士认为，在嘉德的CRCT计划中，二线城市所占的比重大大上升。嘉德置地的REITs计划如期上市，与其采取的同内地公司合作模式受益不少，使其可以避开目前中国对外资设限的不少门槛。

　　嘉德置地REITs之路

　　筹备上市，嘉德置地用了将近两年时间，而此前在国内一系列令人眼花缭乱的倒手，快速大举收购商用物业的商业图谋主要通过凯德商用来完成，这次也不例外。嘉德置地方面表示，此次上市计划将交由凯德商用打理，主要资产也是业态已经比较成熟的收购自深国投的物业。

　　嘉德置地方面表示，北京的九龙购物中心即位于双井的家乐福、百安居店面所在建筑，嘉德日前完成了对其收购，并将其列入了首支在华零售商业信托基金之列。

　　此前，嘉德已经拥有新加坡10个房地产信托基金中的三个，按照计划，此次中国信托项目新加坡上市的同时，嘉德方面也准备等法律条件成熟后谋求内地上市的机会。

　　在过去的几年里，嘉德置地一直积极致力于房地产基金的业务。“与深国投合作，是为了建立中国内地房地产信托基金的第一跳板。”廖文良曾一语道破玄机。

　　嘉德置地的REITs上市计划也逐渐浮出水面。

　　2004年12月23日，嘉德商用产业有限公司与深国投签署合作框架协议，通过投资9.84亿元取得了6家以沃尔玛为主力店的商场51%的股份。

　　嘉德置地此次投资的15家商场分散在中国内地的各个地方，总面积超过66.2万平方米，目前仍在建造中。

　　2005年7月8日，嘉德置地集团旗下的嘉德商用产业有限公司，再次与深圳国际信托投资有限责任公司签订了合作协议。嘉德商用产业有限公司预计投资33.73亿元（约4亿美元），获得国内15家以沃尔玛为主力店的商场65%股份，深国投旗下的深国投商置业有限公司将拥有剩余的35%股份。

　　据嘉德置地介绍，通过两次与深国投的合作，嘉德商用产业有限公司在中国的商场数扩张到21家，总面积达92.6万平方米，总资产约65亿元。这21家由深国投商置业有限公司开发的、以沃尔玛为主力店的商场，大多数会在2006年底开业。

　　另外，嘉德商用产业有限公司还可能继续投资另外17家以沃尔玛为主力店、总面积达70万平方米的商场，协议还约定，从协议签订之日起到2010年底前，深国投商置业有限公司为沃尔玛建造的此类商场，嘉德将拥有七成以上商场的优先投资权。

　　“作为第一只纯用于中国的零售商业REITs，CRCT成功上市将具有重大的意义。”一位不愿透露姓名的市场人士认为，在当前宏观调控，各房地产企业资金短缺的情况下，设立房地产投资信托基金应是房地产直接融资的发展方向，也是解决房屋租赁市场投资来源的重要融资方式。