百亿资金待入市 保险资本觊觎房地产投资

　　1月5日，三山投资公司合伙人李山和Corenet Global全球跨国企业房地产经理人协会中国区副会长卢志华在2006~2007中国商业地产及写字楼年会上均做了类似的表述：2007年将是国内资本活跃的一年，泰康保险、中国人寿包括中信证券、联华信托均有意购买或组建房地产基金投资房地产业务。

　　李山表示，之前国内资本购买物业多是办公用房，但现在这一状况已经打破。2006年已有诸多的国内保险公司开始进军房地产市场收购优质物业。

　　卢志华证实：“中国人寿、太平洋、泰康等保险股份有限公司均有投资地产业务的意向。”卢志华还是世邦魏理仕的一名董事，正是有了这样一个身份，他一直在与这些境内外的资本接触。

　　国际另一知名顾问行戴德梁行的投资部董事曹念国也表示：“国内的几个大型保险公司均与我们有过接触，他们表示将会购买商用物业作为投资产品。”此前他们为保险公司提供了详实的物业清单。

　　资本大鳄新动作

　　从2006年的市场交易情况来看，泰康保险股份有限公司分别购买了37913平方米的金融街F2B和65096平方米的北京国际中心1号楼，共计14亿元。“这些物业远远超过了其办公需求，主要是他们的投资需求。泰康选择物业的过程中，我们也向其推荐了很多优质项目，包括北京国际中心。同时，我们也在替中国人寿在市场中寻找优质的物业。工作是为他们做前期的资产评估。”卢志华指出。

　　据了解，北京国际中心2号楼也被国内一家保险公司购买。数据显示，诸多保险公司都已购买了物业，累计近20万平方米。“正是政策的放开，积蓄多年的保险资本开始寻求在地产业中的释放与回收。”一位接近泰康保险的人士指出。各保险机构投资房地产项目的具体交易情况见表一。

　　2006年6月16日《国务院关于保险业改革发展的若干意见》的正式发布，明确指出开展保险资金投资不动产和创业投资企业试点、支持保险资金参股商业银行等，为保险公司投资地产领域“开封”。

　　此后的2006年8月25日，平安信托投资有限责任公司斥资20亿元购买了中信部分资产。而平安信托是总部位于深圳的香港上市公司中国平安保险(集团)股份有限公司的控股子公司。这是国务院放宽对保险业的限制、允许保险资金投资不动产后第一单大规模收购。

　　“一些保险公司的投资部早在几年前就已开始关注国内的地产业务，政策放开后他们的动作将会很迅速。”曹念国表示。

　　卢志华介绍，目前这些保险公司已经把目光放眼全国。但目前拓展的主要城市将是北京、上海等一线城市中产权独立的优质物业。一旦市场被占领，他们将迅速渗透到二线城市。“他们很急切，他们会通过其在各地的网点进行物业的购买。”

　　搜房写字楼网提供的数据显示，2006年北京写字楼的销售也出现了这样一种变化，购买者中内资占到了47%，其中中国人寿、泰康保险、中意保险、太平人寿均有出手。2006年北京写字楼购买者分析见图一。

　　曹念国表示，从目前来看，房地产是相对稳定的投资产品，且市场中的租售价格在不断提高，国外资本均已在优质物业上有所动作，并有所收获。市场机会的出现，促使保险公司必然会选择进入。“但他们入市很低调，不愿声张。”曹念国表示。

　　资金量可观

　　来自泰康人寿的信息也证实了曹念国的说法，泰康一负责与媒体对接的人以负责人目前不愿谈论此事回复了记者的采访。但曹念国认为，保险公司资本的入市对于北京和上海两个城市的写字楼产品来说均是好事。“2007年包括2008年北京写字楼将会出现供应过剩现象，保险资金的介入将会吸收一定比例的写字楼，缓解市场的供应压力。”

　　据业内人士介绍，保险公司的入市资金量十分可观。“将有50亿元~100亿元，中国人寿大概有50亿元资金量入市。”一位接近中国人寿的人士表示。

　　此人士指出，保险公司除了普通的保险外，还涉及海上、航空及工业领域的大额保险业务，其资金量十分可观。

　　“一些保险公司的资金入市量保守估计也有100亿元。”曹念国表示。

　　曹念国指出，每个保险公司的投资策略和产品种类都会有不同，在房地产业务方面，投资比例将占到总额的20%甚至达到30%。同时它们也会选择更稳定的产品如国债、修桥和建路型投资。

　　另一方面，卢志华指出，债券类的公司也在开始筹划和组建房地产方面基金。其中有一家将推出4只房地产基金。包括它们也将会在全球范围内收购商业地产，进而将这些优质资产打包上市，“有的在境内，有的在境外”。

　　“2007年是国内投资者动作较大的一年。”卢志华指出。