上海楼市投资众生相

　　在众多投资者眼中，目前上海楼市确实有很多淘金的机会，但问题是不能确定现阶段是不是出手的时机。

　　日前，当本报记者拨通卫明不动产智库营销负责人蔡为民的电话时，蔡告知，住交会结束后这几天，他应国土部、建设部相关部门之邀前往北京参加了一个座谈会，而座谈会的内容主要是征询对楼市的看法，并就宏观调控交流意见。

　　蔡这是第一次参加此类座谈会，其他参会的大多是来自北京、上海、深圳等地相关地方部门的代
表，而邀请蔡为民等市场评论人士参与并不多见。

　　对此，蔡为民表示，有关部门会每隔一段时间开类似的座谈会，目的主要是为制定政策或其他相关决策，了解各地行业动态并听取各方的意见。“事实上，在一系列调控政策下，投资者对当前楼市的判断已陷入迷雾中。”

　　海外个人投资暂缓

　　蔡所指的投资迷雾首先起于有关限制外资投资国内房地产的政策。事实上，“171号文”对于上海个人外资投资者的影响效果非常明显。

　　“由于这一政策对港澳台人士及境外资本在中国楼市的投资具有决定性作用，所以各路可能在限制行列的资本，一直密切关注着这一政策的最终定调及各地执行态度。然而，从当初传言到最终六部委出台总体指导性文件后，在各地的执行却存在诸多不确定性，以上海为例，至今没有权威的声音落定。”

　　"171号文"规定港澳台地区居民和华侨因生活需要，"可在境内限购一定面积的自住商品房"。

　　然而，正是这"一定面积的自住商品房"的地方政策空间及认定，为如今上海的投资迷局埋下了伏笔。

　　在随后进入的漫长"细则研究制定期"，有各种消息传出"可能实行一个证件一套房屋"等等，但始终停留在传言阶段。

　　10月初，市场传出浦东试点限制外资购房，停止办理境外人士购买第二套商品住宅以及非居住用房的过户手续。但随后，上海市房地产交易中心有关人士否认了这一说法，"细则仍在研究制订，尚未正式出台。"

　　截至发稿时，本报记者依旧未从有关部门处得到限外上海细则的确切说法。而"投资者已经一头雾水"。

　　蔡为民指出，在上海购房的境外以及港澳台人士，有出于自住置业购房的，但多少带有投资的性质，其中专门投资上海房地产的确实不在少数，这种投资一般以长线为主。所以，限外政策从传言到出台再到地方细则，一直都是这些人投资的重要标尺。

　　投资者的顾虑很明显，由于境外投资者沪上房产的下一位接盘者在很多情况下依然是外资背景，限外政策在上海究竟如何执行，对投资退出渠道影响显著。"而目前没有统一的说法，各区执行也不尽相同，最终会不会统一，怎么统一，这些不确定性都影响着投资者的判断。"蔡坦言，不断有投资者向他表示这样的担忧。

　　"以台湾在上海的投资客为例，有相当一部分人已停止投资，尽管手上有钱，但选择观望一段时间再作决策。"

　　外资机构青睐土地

　　朱梅生，这位在上海的台湾人圈子里知名的投资领军人物，最近就暂时不计划购入新的物业，而是把主要精力放在为外资背景的机构（包括各类基金）作代理，物色可供投资的不动产。

　　"政策面上对境外个人投资房地产的规定及执行显得很'诡异'，但机构投资者却伺机而动。"据朱介绍，目前在上海活跃的外资投资机构主要分为两类，一种是已经内资化并在境内注册公司的，另一类则是希望趁机收购优质物业并进入内地的。

　　限制境外机构投资国内房地产的相关规定对前一种外资几乎不会形成实质的障碍，而尚未"落地"的外资尽管受到一些限制，但与优质物业及进入中国房地产市场的吸引力相比，即使有些外资不能设法绕过，申请注册公司及提高注册资本金等条件还是能够被接受的。

　　日前，一家已经在国内注册成立公司多年的外资公司刚刚完成了某写字楼物业的收购，该公司内部人士向本报记者透露，"整个收购达数亿人民币，项目位于静安寺附近。对我们这些公司来说，此类优质地段的成熟商用物业就是理想的收购目标，尤其是在目前国内一些物业所有者出现资金困难时，恰恰是谈收购的好时机。"

　　而外资机构收购的目标及投资战略正在悄悄发生转变。

　　"收购的目标物业中，优质的商场、办公楼依然是争夺热点，但土地正逐渐成为外资的另一'爱好'，甚至是尚未拆迁的地块。"朱梅生透露，外资公司正逐渐调整在中国投资房地产的策略，不再是简单收购转手，对一些尚未拆迁的优质地块，是打算完成拆迁后自行开发，作长线投资，而多年的本地经验已令这种模式成为可能。

　　此前，他刚刚为一家外资公司代理，拿下了位于徐家汇路、瑞金南路一带的一幅黄金地块。"这块地建筑面积约40万平方米，地段优势明显，当时的竞争相当激烈，包括内资、外资等各种竞争者在内，总数达到十几家。"

　　内资机构犹疑

　　然而，记者调查中发现，并不是所有机构投资者都像外资那样乐观。

　　以本报记者接触的一家房地产投资公司为例，该公司由几位具有不错资金实力及融资渠道的股东共同出资成立，擅长从其他房地产公司手中接手土地或者在建工程以及烂尾工程。

　　"前几年，以这种模式在上海楼市淘金，已经赚了不少。"该公司某股东坦言，在几轮调控之后，手中有项目的许多房地产企业普遍资金吃紧，这本来是投资接盘的好机会，但最近几月发生的变化又令其对后市有些犹疑。

　　今年7、8月间，该公司看中了上海中心城区一块集公园、轨道交通、高档住宅区等多种利好因素于一体的商业项目，项目目前所有者因种种原因，资金吃紧，寻求转让。

　　"当时尽管楼市成交低靡，我们依然看好后市。并跟卖方进一步接触，董事会也着手对项目进行实地勘查并做出价值评估。"但随后上海楼市环境的变化，让公司的决策者开始疑虑。"目前上海的形势不是很明朗，让我们对楼市后市的投资前景产生担忧，手头上的收购项目也暂时停滞下来。"

　　除了楼市环境现状，对后市的担忧还来自政策层面。

　　10月份的一次国务院常务会议明确，要"坚持把好土地、信贷闸门和市场准入门槛。"与此同时，除交易环节的税收政策将继续得到严格执行外，是否开征、何时开征"不动产税"，已成为最大调控悬念。

　　"这次北京之行，权威人士透露，不动产税相关政策制定将会加速，明年实施的可能性很大。"蔡为民表示，从种种迹象来看，接下来的房地产调控信贷、税费会重点加强。