商业房地产开启国际化之旅 投资专业机构活跃

　　国际注册商业房地产投资师(CCIM)协会中国总会主席 中关村不动产商会会长 杨建平

　　国际上通常将工业物业、办公物业、酒店物业、多用户住宅、零售物业、购物中心、空地等房地产统称为商业房地产。而在我国，商业房地产一般是指零售物业和购物中心。本文所讨论的商业房地产主要针对后一种。

　　随着我国房地产事业的持续发展和不断完善，商业房地产作为不动产中一支重要的专业地产行业已进入增长期，目前全国人均商业面积已经达到0.9平方米。从传统中心商业圈到非主流社区型商业、从沿街商铺到专业市场、从传统商业街到 SHOPPING MALL、从投资沿街独立商铺的自主经营到产权式商场的集约化经营，各种商业地产形态均发展迅速。但是有些项目的市场表现却令投资者感到心惊胆战(如巨库 (论坛 像册 样板间)、第五大道 (论坛))。从目前的商业房地产开发状况可以看出，传统的商业房地产开发已经很难刺激商铺投资者的购买欲望。业态单一、管理陈旧的商业项目，已经令投资者产生了“审美疲劳”。但近年来一些如第三极 (论坛 像册 户型 样板间 视频)、财满街、万达广场等商业形态各异的房地产项目的上市则重新掀起了商业房地产的热浪。其中，第三极打破了传统商业房地产管理模式，采用经营与投资完全分离的管理模式，使其成为了业内以及投资者关注的焦点。

　　由于中国的经济发展模式是由计划经济向市场经济过渡而来，所以我国商业房地产的发展也同其他领域一样必然经历三个过程。一是，调整计划体制下的统供统销商业模式，消化和吸收规模庞大的国营体系人员队伍，置换原有商业网点国有资产，激活并有效使用原来的商业网络；二是，引进国际商业开发模式，学习先进国家的商业房地产及商业渠道管理，尽可能与目前国际商业发展模式相适应；三是，根据我国市场经济的实际情况和民族文化，积极开发符合我国民众自身需要和习惯的商业房地产环境，保护国家利益，集约利用土地，开创出一条中国文化和中国社会需要的商业房地产发展之路。

　　目前，我们还处于第二个阶段，属于学习引进时期。在这个阶段我们还有诸多不足，如专业性欠缺、结构高度趋同、追求短期赢利导致项目增长过快、产权纠纷不断等弊病一直困扰行业发展。但种种迹象说明，市场的调控作用逐渐显示作用，国内商业房地产更加需要专业化、理性化的支持。集中表现在几个方面：

　　1. 长期持有商业物业产权：国际公认较为成熟的购物中心运作模式是“只租不售”。从2004年下半年在我国开始出现快速发展的势头看，仅仅在购物中心会员中，只租不售的商业面积达到了1493万平方米，占总开发面积的76%，远远高于租售结合模式与只售不租模式。即使面临资金压力，越来越多的商业房地产开发商不再急于出售商业房地产产权，而更加看好、注重通过商业项目的管理、运作，提升物业的潜在价值。

　　这种变化反映了商业房地产开发商正通过转变操作思路，摆脱了早期急于通过出售物业回笼资金、转嫁风险的做法。这既是专业的回归，也是市场机制直接作用的结果。

　　2. 专业规划及商业推广：商业房地产开始向专业、理性转向的另一个显著特征，就是一批从事商业房地产规划、开发的专业团队正在迅速成长、壮大。目前衡量一个商业房地产项目的市场前景，主要是看前期开发、选址、推广、招商到建筑设计、商业物业管理等各个阶段是否有专业团队进行专业操作。“专业”已经成为商业房地产区分通用地产的关键词。

　　3. 商业房地产需要多元化融资机制：商业房地产长期自主持有的模式已被公认为能有效避免目前商业房地产运作过程中诸多弊端的有效方式。但问题的关键是，自己当业主的前提是要有足够的资金支撑。

　　目前开发商对资金的需求主要体现在两方面：一个是在开发建设过程中融资，再一个就是在退出的过程中获利。商业房地产的长线特性决定了它需要一个稳定的经营环境。信托可以在其中发挥自己的能量，北京国际(查看地图)信托投资公司就曾通过信托手段为许多商业房地产项目提供融资，例如法国欧尚天津店、华沙商场大型店、家乐福的哈尔滨店和河北店。

　　而针对商业房地产开发的退出基金也在酝酿过程中。澳大利亚一个购物中心五年中间三次易主，分别有不同投资资金接盘。但投资资金一般只接股权产权简单项目，而散卖项目，很难博得主流资金关注。

　　从政府角度来看，国家已提高对商业房地产的信贷门槛，已经出台的《城市商业网点规划条例》也在客观上限制商业房地产盲目开发势头。而中小投资者的投资行为逐渐理性，也必然推动商业房地产开发向专业化方向转变。

　　4. 商业房地产投资专业机构活跃：商业房地产市场是一个与大多数人有关的市场，是一个承载了政治、经济、文化、科技等多种社会因素的动态体系，因此也是一个具有不确定因素最多的不完全竞争市场。正是因为这种不确定性表现出的影响力，投资者很难把握与决策有关的所有信息与技能，因此在投资过程中往往更多地凭感觉采取投资行为。特别是对中国投资者而言，这种感性传统尤其明显。