全球外资机构和海外基金“争食”中国商业地产

    越来越多外资机构和海外基金，正在大举进入中国商业地产市场。

    “过去3年，大摩房地产基金在中国投入的资金，每年增长3倍，未来几年将继续增长。”摩根士丹利全球主席兼首席执行官麦晋桁(John Mack)今年7月2日表示。

    2004年，摩根士丹利频频出手中国房地产市场，仅在上海投资的项目，就超过5个，总投资规模超过20亿元人民币。

    “我们看好中国二线城市。”ING房地产亚洲区CEO李博特（Robert T Lie）说。此前，ING投资仅限于北京和上海。6月，他们在长沙市场投资1.8亿元人民币。

    年底是最佳买入点

    今年春天，地产商感觉不到暖意。

    4月28日，央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点。这是在一年内再次上调利率。

    5月17日，国务院常务会议召开，提出“国六条”，开启2006年房地产调控序幕。

    5月29日，建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》出台，对套型面积、小户型比率、新房首付款作出量化规定。

    “国六条”出台，北京楼市销量，从日均700多套降到600多套；上海住宅成交量下挫3成。九部委意见出台之后，北京楼市日销量又从600多套降到500套左右，6月上海商品房成交量下降35%。

    一周后，公开交易数据显示，北京租赁市场成交量上涨15.7%。链家地产调查显示，67%自住需求者推迟购房计划，33%消费者将购房计划推迟到一年后。

    但“国六条”对商业地产的影响微乎其微。越来越多外资机构和海外基金，正在大举入市。世邦魏理仕写字楼部经理王茂军认为，这一趋势将延续。2006年底，是外资出手最佳时机，会有更多项目成交。

    外资催旺商业地产

    2005年，国内资金渠道日益减少，海外资金逐渐成为商业地产市场的重要资金来源。

    2005年外资进入我国房地产总金额高达23亿美元，其中，购买商业地产资金约为16亿美元，约占70%。

    有趣的是，尽管摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠，三番五次唱空楼市，但摩根士丹利却加码买进。继北京CBD区域整体买入富力城双子座B座30000平方米后，又在上海吃进陆家嘴中央公寓。此外，美国嘉吉集团在上海买入24栋别墅；高盛集团以7000万美元买进虹桥花苑酒店公寓。

    北京写字楼整栋售出案越来越多。2006年一季度，香港瑞安集团买断东二环华普中心大厦3栋5A级写字楼中的2栋；日本Re－Plus株式会社整体购买CBD区域华贸中心写字楼近12.4万平方米。两单成交金额，均超过20亿元。

    散售也表现出不错的态势。据中原地产写字楼部统计，80%客户选择一次性付款方式购买。远洋国际中心一位销售员，4月销售提成达到10万元。反映出写字楼市场，尤其是甲级写字楼成交活跃。

    纵观商业地产，虽然写字楼、酒店、商厦越来越多，但随着中国与世界接轨，经济走势稳定，需求和消化能力依然旺盛。

用REITs融资

    6月北京夏季房展上，商铺、写字楼、商住公寓、酒店公寓等项目占到一半，显示商业地产升温，可能成为未来获利的好机会。业内人士普遍认为，调控将使市场把投资资金从住宅转向商业地产市场。

目前商业地产市场呈现以下趋势：

趋势一 国外机构纷纷出手

    2005年，外资进入中国房地产市场总金额高达23亿美元，其中16亿美元购买商铺和写字楼。摩根士丹利、美林、高盛集团和美国花旗集团，先后涉足中国商业地产市场，淡马锡基金和老虎基金也斥巨资购买内资企业股权，目标指向优质商用物业。

    京、沪、深、穗等大城市，都有外资关注。荷兰ING集团、瑞士信贷银行、摩根士丹利不约而同看好中国，投资期多在5年。他们认为，内地甲级商业写字楼供应量偏少，零售业增长向好。随着国外机构亚太总部陆续内迁，对商业地产市场会有很大促进。

趋势二 内企集团大手笔买断

    一年内，中国钢铁集团购买中关村金融中心8万平方米、中国铝业集团购买皇冠大厦6万平方米；中国机械装备集团整购中国电子大厦A座，中物理想集团整购B座、山东火炬地产开发公司整购科技大厦A座、浙大网新集团整栋买入北京国际A座。

    在国贸CBD核心区，中国人民财产保险股份有限公司买断银泰中心写字楼中的一座，价值约17亿元；凯德置地（Capitaland）收购中环世贸A、B两座，成交合计18.7亿元。

趋势三 融资渠道变化

    安家集团北京总经理杨大勇认为，由于国内融资环境的挤压，商业地产企业纷纷寻求新融资模式，REITs（房地产投资信托基金）被普遍看好。

    国内案例还很少。2005年11月，领汇基金登上香港资本市场后，如何利用REITs获得融资渠道，引起广泛讨论。内地第一只REITs广州越秀房地产投资信托基金（0405，HK）在香港联交所挂牌，成功募资17亿港元。大连万达、天津华银、华润、深国投都跃跃欲试。

    由于对美国通货膨胀压力的担忧，全球股市在过去一个月中急剧下挫。

    香港REITs纷纷缓发，对多数在建物业，REITs远水解不了近渴。

    经济学家袁剑指出，REITs为投资商提供新的退出渠道。他认为外资购买内地不动产的意图，是为了实现证券化，这一模式非常值得借鉴。

    趋势四 优秀物业收益稳定

    运营良好的商业物业，可能成为国外基金的收购对象。海外基金的运营，主要依靠物业租金收益。

    北京2005年商铺租金平均上调10%以上，一线商铺增幅可达30%，东方广场位置最佳的商铺，租金由150美元升至250美元。

    也有新入市项目招商不利，一些项目惨淡经营。戴德梁行北京商铺部胡华认为，未来商铺市场两极分化明显，管理不善、定位不准的项目很不乐观。