机构投资者 目标瞄准优质商用物业

    投资选择：城市中心商业区
   
    好地段的商业地产项目，因其租金回报稳定、风险较低、升值潜力大而倍受机构投资者的青睐。
城市投资区域选择标准：

    总结受访者对投资区域的选择标准可以归纳成以下几点：

    第一，目标城市的选择标准。对投资目标城市的选择所考虑的因素有：城市的经济基础、金融的发达程度、地方政策是否合理、政府的办事效率以及企业的诚信程度。

    第二，城市内部区域的选择标准需要考虑物业所在区域的经济环境、政策环境(比如法律和税收政策)、商贸等方面的综合因素，同时还应该关注区域基础设施配套以及周围现有的行业业态。

    目前，由于机构投资者更愿意买入优质的商业物业做长线投资，受此投资方向的影响，发展前景好、基础设施配套完善、回报稳定的城市中心商业区如CBD，仍是投资首选。此外，郊区的大型商业购物中心也在某些投资者的考虑范围之列。

    投资合作伙伴标准：

    投资机构在选择投资合作伙伴主要看重的因素中，提及率较高的因素主要可分为合作伙伴的外在条件和内在素质：

    合作伙伴的外在条件主要包括企业在房地产业界的领先地位、企业品牌、企业形象、企业规模、主营业务范围、当地政府的支持力度等。

    投资机构所注重的企业内在素质主要有企业的发展潜力、企业资源、企业的经营管理水平和企业的成功业绩等。

    从金融机构在中国投资合作伙伴的标准来看，如果参与开发投资，他们在选择合作伙伴方面会相当审慎。开发公司的经营管理水平、商誉、品牌、经验与土地资源等因素，都将直接影响合作的成败。在合作过程中，金融机构更希望扮演纯粹资本投资者的角色，以便可以同时管理数额巨大的资产。所以他们一般会选择投资地有优秀管理者、有土地储备、有可靠的开发经验及发展潜力的公司合作。他们希望通过投资找到值得长期合作的伙伴，如万科、金地、中海等房地产业内的优秀企业。

    选择投资房地产项目所考虑因素：

    首先是项目所在区位及规模。分析表明，地理位置因素是投资者选择投资区域的最首要因素。这方面主要考虑的是相关配套设施是否完善，交通是否方便，有无升值潜力等；其次是项目营运成本及经营风险，具体包括固定成本、可变成本、及项目的出租率、入住率、空置率等因素；还有项目自身的盈利能力。这方面的考核标准有投资回收期、内部回报率及净现值等；再有投资物业项目的知名度，项目是否是商务区中的标志性建筑也是投资者考虑的因素之一。

    此外，投资项目是否有优质稳定的客户资源、产权是整卖还是散卖都会对金融机构的购买决定产生影响。
综合金融机构选择投资房地产项目的标准来看，地段、质量、品牌是他们首要考虑的因素。好地段的商业地产项目如商场、写字楼、酒店等，因其租金回报稳定、风险较低、升值潜力大而倍受青睐。

    项目投资回报标准：

    从金融机构要求的项目投资回报标准来看，本金安全是第一位的，具体的回报标准则因投资方式及物业类型不同而有所不同，体现了风险与收益相匹配的原则。

    归纳起来，目前金融机构对于项目的投资方式大致可分为三种：一是股权投资，即入股开发并经营项目，此次调查显示，这种投资方式的回报要求在10％～35％之间；二是产权投资，即购买成熟的商业物业，通过改装提高物业档次，获取稳定租赁收入或短期持有后再转售的投资方式，前者回报要求在10％至15％之间，后者则要求回报在20％以上；三是债权投资，即以债权人的身份发放5至7年的抵押贷款（如夹层贷款），回报要求通常在8％～10％左右，最高不超过20％，以符合国家对于结汇的政策要求。

    中国房地产市场融资现状

    从1997年算起，截至2005年10月，对比全国房地产开发资金来源来看，国内贷款加上其他资金占资金来源的比重在62％至70％之间，平均占比达67％。从2005年1月～9月全国及北京、上海、天津、重庆等城市的房地产开发的资金来源看，国内贷款加上定金及预收款的比重在47％至75％之间，平均占比达61％。其中，定金及预收款又主要来自银行的个人住房按揭贷款。因此，中国的房地产开发融资渠道单一，风险过度集中于银行系统的现状在2005年并没有得到明显改善

    在这样的背景下，中国人民银行副行长吴晓灵在2005年“中国宏观经济走势与产业发展高层论坛”上的讲话指出：加强资本充足率约束和风险控制是银行改革的必然结果，今后企业融资要逐步减少对银行的依赖，增加直接融资。

    对于房地产这个资金密集型产业来说，吴晓灵的这番话无疑是房地产融资必须走向市场化的一个重要信号。

    如何拓展融资渠道已成为中国房地产金融市场要探索的新话题与新取向。而房地产融资的多元化关键需要解决三方面问题，资金来源选择、资金运用方式以及资金退出机制。

    那么，在成熟的房地产金融市场上，除去传统的银行资金，还有哪些投资者愿意为房地产投资买单呢？参照房地产金融高度市场化的美国、欧洲，我们对可利用的资金来源做了如下归纳总结：

    1.个人投资者：

    根据中原地产2004年发布的《2004年北京商业地产分析及2005年商业地产展望》，2004年京城商业地产（不包括写字楼）个人购买所占比例占65.6%，其中包括北京城镇居民、外省个人、军人、华侨、港澳台同胞、外国个人等。个人投资者成为了商业营业用房市场的主要购买者。

    2005年的房地产投资市场仍然受到个人投资者的追捧。据Money Journal 《投资有道》杂志于2005年8月举行的全国首个针对百万元投资者的跨市调查显示，67.1%的受访者愿意选择房产作为投资方向，以规避投资风险，增加投资保障。调查表明,虽然投机房市热度受到“国八条”的打击, 但大多数个人投资者仍然对房产投资持乐观态度，长线投资被看好。

    2.房地产联盟：

    随着国家房地产金融政策的收紧，对众多中小房地产开发企业来说，联盟作战无疑将是跨跃资金门槛要求的通途。

    实际上，早在2002年7月，这样的联盟就已出现。中国城市房地产开发商协作网络与开发商合作，采用基金方式成立了联盟投资管理公司，开发位于河南郑州的“联盟新城”。而出现于2004年的中瑞及中弛财团则来自于不同行业、多家公司共分股权，从事房地产开发。无论结盟形式如何，它们都是为进入资金密集型的房地产产业而形成的投资机构。

    3.养老基金：

    据2004年度劳动和社会保障事业发展统计公报，年末基本养老保险基金累计结存2975亿元。而劳动和社会保障部2005年第三季度新闻发布会材料表明，基本养老保险的覆盖面进一步扩大，基金收入继续大幅增长。截至9月底，全国基本养老保险参保人数17120万人，基本养老保险基金总收入达3476亿元。进入资本市场运营是这些积累的巨额基金实现其保值增值的重要途径。随着我国养老保障模式的逐步建立，以及我国养老保障制度的改革和完善，越来越多的养老基金将逐步进入资本市场，实现市场化的运作，在未来几年成为中国房地产行业最引人瞩目的机构投资者。

    4.房地产投资信托（REITs）：

    在国际上，自上世纪80年代以来房地产投资信托业得以迅速发展，目前REITs正在世界范围内日益受到投资者的青睐，以房地产投资为主的不动产信托投资方式在全球渐成市场投资主流。在中国，2003年12月北京国际信托投资公司推出了“法国欧尚天津第一店资金信托计划”，以物业的租金收入实现投资人长期稳定的高回报，可看作是效仿REITs运作模式的一种尝试。它与REITs最重要的区别就是还不能上市交易。

    5.保险公司：

    据2005年三季度中国保险行业分析报告显示，截至9月份，全国共实现保费收入3778.72亿元，与去年同期相比增长13.14%，其中人身险保费收入达到2815.40，与去年同期相比，增速增加了5.7个百分点

    由于目前国家对保险资金投资途径的严格监管，保险基金尤其是人寿保险基金并未获准在房地产市场上的直接投资。但根据国际房地产金融市场的发展趋势，在未来凭借其庞大的资金规模，它们无疑将成为中国房地产市场上最引人瞩目的机构投资者。目前一些有先见的保险机构已经开始尝试以间接的方式将保险资金投资于一线城市的物业市场。如平安保险、中国人寿、中国再保险公司、泰康人寿以及安联大众人寿保险在2004年大举介入“万科”(000002)可转债的发行。

    6.境外投资者：

    据中国人民银行2005年8月15日公布的《2004中国房地产金融报告》显示，受房价快速上涨和人民币升值预期的影响，已有境外资金通过多种渠道进入上海、北京等热点地区房地产市场。尽管在2004年全国房地产开发利用的228.2亿元中外资仅占开发资金来源的1.3％，但同比增长速度却高达34.2％。而在房地产最热的上海，境外资金已占全年房地产开发总额的12.8％。

    活跃在房地产市场上的房地产基金和外资银行的多方举措无不印证了央行的金融报告。如全球私募投资巨头凯雷集团在2005年8月份宣布，旗下的首个亚洲房地产基金已经筹集到4.1亿美元，即将进入包括中国在内的亚洲房地产市场。此前，国际著名房地产基金管理机构盛阳地产基金也携2亿美元进入中国房地产市场。

    7.抵押贷款证券市场：

    包括住房抵押贷款证券(MBS）市场和商业抵押贷款证券（CMBS）市场。

    2005年初，国务院同意在我国银行业开展信贷资产证券化试点。2005年4月，人民银行和银监会联合发布了《信贷资产证券化试点管理办法》(《试点办法》），确定了在我国开展信贷资产证券化试点的基本法律框架。同年，银监会11月10公布了《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》，于当年12月1日实施。国家开发银行和中国建设银行于2006年年初取得国务院同意，分别进行信贷资产和住房抵押贷款证券化试点。
虽然现阶段我国银行体系内商用抵押贷款的资产规模并不大，CMBS还难以推行，但随着MBS的试点、推行及成熟，CMBS将会是下一个抵押贷款证券化的目标。