易铺网CEO陈建明参加山水商街开街活动

    2007年3月18日9:30-11:30，由远洋地产主办的“山水商街推介及开街活动”在远洋山水项目接待中心隆重举行。易铺网CEO陈建明先生出席了活动并就社区商业做了精彩演讲。陈总在演讲中公布了易铺网近期对全国商铺的调查结果，并对北京商铺投资市场进行了预测，详细剖析了北京西部的商铺投资市场的发展潜力，提出修整商铺投资的观念。

    （以下为陈总演讲全文）

　　陈建明：很高兴跟大家在这里交流商铺投资问题。目前阶段很多投资者都希望在商铺领域能够很好地获取收获，但大家应该注意到在过去的几年时间里出现的一些投资失败的情况。从主流来讲，我觉得应该对过去的教训进行一些总结，并且给大家提供一些有益的见解。

　　今天我将从四个方面跟大家做简单的交流。第一是我们最近对全国商铺做的一个调查，我想会对大家有一个借鉴的作用；第二是关于北京商铺投资市场的预测；第三是关于被北京西部的商铺投资市场——也就是大家所比较关注的，北京的西四环这个区域，甚至再往西这个地区的一个发展潜力；第四是商铺投资的概念。从2002年开始，国内很多人对商铺投资很关注，但当中的很多问题也是需要回应与回避的。

　　第一方面，我们对全国商铺做的一个调查结果，希望对大家有帮助。

    商品投资一定是在各种投资活动的前面，包括商铺、包括酒店、包括住宅。对于商铺的意义来讲，绝大多数投资者对商铺感兴趣，关注的原因是因为投资的回报率和它的升值空间，这两方面从我们周边的项目能够看到，比如在北京亦庄的上海新天地的项目，2002年销售的时候是1万的价格，目前单独租金率低于15％基本上在上海新天地很难租到铺，可以说当初1万的价格升到现在的2万都没有问题。如果租金的比价关系低于15％，绝大多数业主都不会出租，所以商铺具有这些特点。另外比较一下商铺的投资形式，包括包租和返租销售以及先租后售。我想很多人会关注所谓返租销售的项目，前两天政府有相应的说法，认为这是违法的。但我想目前从国内市场来讲，开发商其实缺乏足够的资金的通道，所以在销售商铺的时候，集中的商业不得不采取这种返租方式或别的方式。大家需要注意它的核心点，一个是商铺的价格，比如没什么1万的价格，如果按照8％的收益的话，客观地说，8％的收益对于1万或2万的单价，租金收入在北京的市场未来应该没有问题。核心的问题是整合的方式，解决经营的有序管理问题。开发商是需要做很多专业化的工作的，其实1万、2万、3万也好，不同的价格有不同的租金的收入，如果说售价相对比较合理，那么实际上8％或者说10％以上的租金收入对国内以及北京市场应该是可以接受的。

　　从投资的付款方式来讲，基本上就是按揭和一次性付款的比例是一半一半的状况。从我们对商铺投资市场的调查结果来说，在国内市场商铺大家比较接受的价格是在1万—2万的价格，这是市场普遍接受的一个价格区间。这一点说明这个区间的商铺对于市场来说，无论是从经营的风险，还是说市场的接受程度，都相对比较好。

　　从各种商业地产的投资来看，从商业街到街区到市场到购物中心，各种类型的商铺的投资价格和风险会有根本的区别。第一位的是商业街，商业街的投资因为经营相对比较独立，所以说未来的风险相对低一点。那么住宅的底商也是市场比较认同、比较关注的，也是我本人认为的比较适合于投资人来进行投资的类型。它们的共性特点就是统一经营管理的要求不那么苛刻，或者说并不像一个百货商场或者购物中心，没有一个很好的经营管理就不太好做出品质和价值，所以我想大家可以对此作关注。

　　另外对全国各个地区的一个投资调查来看，目前全国大家比较认同的商铺值得投资的区域排第一位的是华东，就是包括上海在内的长三角地区；排第二的就是华北，也就是以北京、天津为主的环渤海地区。因为国家包括国内资本对这个区域的关注，所以这个地方未来来讲包括房地产包括商铺的一个成长空间是可以预期的，这也是大家关注的原因。

　　还有一个关于投资看好的城市，上海排第一，北京排第二。我想以上我们在今年1月份对国内的商铺投资人做的调查，应该能够一定程度上反映大家对商铺投资的关注的方式、方法、角度以及区域，希望能够对大家有一定的帮助和借鉴。

　　第二方面，关于北京商铺投资市场的一个预测。

    第一点，商铺投资市场的状态逐步回升。应该说从2001——2004年的时候，当时的北京包括全国各地，商铺的投资几乎是一个一呼百应的情况。04、05年伴随着很多的商业项目开业，开业之后，2004——2006年国内的商铺销售市场、投资市场是一个下滑的趋势。从2006年开始，这个市场其实有逐步回升的状态。

    第二点，商铺租售价格会逐渐上升，这也有几方面原因。一方面，在03、04年国内绝大多数的区域都在进行城市化的建设，因为正在进行建设，比如说北京的东四环到东五环，大批的住宅正在开发当中，还没有交付使用，或者交付以后，还没有人居住，那么这个区域的商铺是不可能有租金的，它本身是需要有一个自然的过程。伴随着这些新的区域住宅投入使用，大家装修完成住了进来，这个时期的商铺其租售的情况越来越好，大家对商铺的投资担忧就越来越轻，这也带动了从2006年开始，国内的商铺投资市场，包括租售价格会逐渐呈上升的状态。

　　第三点，就北京来讲，实际上最核心的商铺成长比较快的区域，一个是一些北京政府所关注的热点区域，以及过去的边缘区域。这种区域包括CBD、燕莎商圈等等。因为过去政府的发展规划所造成的某些区域相对滞后，比如说北京的商业格局，从东南角到西北角画一条斜线，基本上过去北京的商业都集中在北边和东边，像各种建材以及产业类的消费集中在南边和西边，这种格局应该说是90年代末之前北京典型的格局，那么北京的西部实际上现代商业的数量相对来讲比较少一些。在目前来说，因为众多的楼盘，包括像远洋山水这样的大的楼盘，很多项目进入市场，大家对商铺的需求很热，这也改变了过去北京西边的发展相对滞后的情况，一定程度上带动了这些边缘区域的成长。

　　举个例子，我们看到在首钢的北边有一个项目，它三楼是超市，一楼、二楼3月份开业，一楼的租金是5块多，一次交5年的租金，拿5年的经营权，二楼是3.5块左右的租金来拿5年的经营权。这个方式在北京仅次于南三环的批发市场，因为批发市场商铺大家拿5年的租金比较低一点，这样也有利于经营者的权利，而其他的现代商业和现代商场很难这样做。但是这个项目这样的租金水平却有着95％以上的出租率，换句话说，一层、二层整个1.6万平方米的面积，去年年初开发商一次收了5年的租金，而且在这个位置一层5块多的租金，2、3层3块多的租金是五年一次性收这么多钱。

　　第四点，商铺投资者的信心将呈上升的趋势。从2003年开始，到现在每年我们都在各个地方做商铺投资的讲座，应该讲今天关注的人是最多的，以前更多的是那些年长的老爷爷老奶奶，但是今天我看到来的年轻人很多，这也说明北京的商铺投资市场的状况回升，投资者的信心也越来越高了。

　　第五点，就北京来讲，社区的商业和商业区域的商业将成为主要的投资方式，因为这两个品种从它们市场的基准来讲是最稳健的，另外风险也相对比较低。

　　第六点，商铺投资的市场和规模会逐渐稳定。虽然大家对整个市场的预期比较好，但是商业项目进入市场的规格，它的数量的增长速度远远比投资人的增长速度要快，所以说，众多项目的销售也会面临比较大的竞争。

    第三方面，关于北京西部商铺投资市场。

    第一，西部的产业商业为主体的发展历史造成西部现代商业发展相对滞后，同时也面临着重大的发展机遇。从北京市传统规划来讲，从来没有把北京西边规划成现代商业区域，但是过去两年的时间，因为这么多的住宅在建设，区域现代商业其实已经逐渐地开始在这个区域发展，这一点也为西边的一些商铺的投资打开了一定的空间。

　　第二，发展时机逐渐成熟。从北京西四环开始，绝大多数的人都没有很强的商业概念，基本上这个区域的商业、商场都是档次比较低的，但这一点跟目前的消费需求有距离。

　　第三，对西边的商业来讲，今后的发展最重要的一点就是要继续关注这种专业化的现代商业和它的发展，因为西边的商业发展相对比较滞后，所以说它的成熟周期也会相对比较长。那么从商业的发展来说，如果说能够在专业化方面，不是说做综合的大的商业，而是在某一专业来做发展，会比较有利于租金的收益。

　　第四，小商业的规模比较庞大，但是需要靠品牌的大的商业来带动其价值，这可能是西边的商业所面临的问题。

　　第五，石景山区所提倡的CRD的概念，对于区域的价值有提升的效果，但是对于投资人来讲需要谨慎地对待，因为从西部的消费市场的能力来说没有问题，但是从整个商业环境和氛围，跟娱乐化的方向似乎并不是最契合，所以这些方面大家在西部做商业投资时需要做一定的关注。

　　第四方面，有一个初步的建议，就是所谓修整商铺投资的观念。

    第一，各种投资的品种当中，商铺有很多中老年的投资者关注，它其实比较具备中老年人理财的选择标准——关注升值，最关注的是租金的成长。比如讲退休以后，最核心的问题是这个商铺从2万涨到3万，很关注它稳健的租金的成长，那么这一点也是商铺最核心的一个特点。

　　第二，社区商业和街区商业、专业市场是比较适合于个人做投资的品种，像其它百货商场、购物中心这种商铺并不太适合个人来投资，但是需要注意社区商业还有街区商业以及专业的市场，这种商业项目规模太大的话，风险也会比较高。

　　第三，建议绝大多数投资人投资商铺应该关注租金和升值的双重收益，这样将会比较稳健。有些人可能资金实力比较强，可以更多地关注升值空间，比如说在北京的一些新的区域，这些地方的商铺可能是7千、8千到1万平方米，买了之后短期内可能租金很低甚至没有租金收益，但是这些商铺买了以后两年之内如果没有大的问题会有很大的升值空间，这是很合理的事情，没有说租金和升值都两全的好事情。这种情况对西区一些资金实力比较弱的人来讲，需要做一定的回避，因为很多年龄稍为偏大的人，都希望拿租金做自己收入和银行贷款的保障。

　　第四，相对于大商铺的投资来讲。我们注意到一位姓赵的先生，目前在北京顺峰的大餐饮都在租他的商铺，大的商铺有一个明显的特点，开发商从营销上没有寄予很高的期望。比如说小的店铺市场的灵活性很强，所以售价也比较大。而大的商铺开发商本身存在一定的销售压力，所以说从售价方面，相对比较理性，甚至说你还有比较大的砍价空间。而大的商铺大家会发现，比如在北京做一些大的商业，包括餐饮和其它方面，比如刚才讲的赵先生的店铺基本上都是顺峰这样的商业来租，租给一些高端的餐饮，只能做大的，这些大的餐饮支付租金的能力要高，比如说在一、二、三层连体的5千平方米的大的餐饮，一平方米的租金到8块钱，这是做高端产品。所以说做大的商铺，如果售价能够很好地进行协调和沟通，可能相对来讲会低，从基准价把握好的话，也会有一个很好的收入。

　　以上是我今天简短的就商铺投资和北京西边商铺投资市场提出的几点个人观点，还有就需要大家注意的商铺投资的方向给大家一些小的建议，希望跟大家做广泛的交流，谢谢大家！