易铺网CEO陈建明评点北京商业地产

　　第一点，北京对商业市场有强劲的需求。我们从商业市场的成长，也包括从商家在北京扩展来看。的的确确北京市场空间有很庞大成长的时间和空间。从商家来讲，的的确确我们所了解的众多国内外的零售商，包括其他的餐饮娱乐的厂家，在北京的拓展和意向和强烈。甚至一个月以前，韩国最大的咖啡店在美国开店，他们预计在年底开500家店。从消费市场的成长，和人均消费水平的成长，可以看出，整个北京的商业市场，这方面有很强劲的支撑。

　　第二个观点，北京的商业地产进入了招商营销的拐点，从第一方面来看的话，北京的商业，既然说消费市场很强劲，商家的需求也很强劲，按道理讲，商业地产理所应当可以实现强劲的增长。但是05年为什么会倒退？我们对05年的楼盘的销售做盘点，我们发现，05年单价在30000左右的项目，销售面积也就在两三千平米，单价在20000的面积在四五千。使句话来讲，北京整个销售楼盘在1个亿，北京商业地产的投资也呈现了明显的商圈的特点。可能这个项目周边的话，它所吸纳的投资人，基本上是周边某一个群体的投资，只有极个别的，包括锦绣大地也好，或者个别楼盘销售也很好，这些楼盘销售很好的原因，并不在于开发商的营销，或者其他方面。我说从几个大方面来讲，它作为商业租金的价格可以预期，另外本身的商业经营给投资者巨大的信心。我想去年营销好的项目，基本上在商业价值的挖掘方面，的的确确给大家很直接，最简单的判断，这个项目应该有哪些问题。
　　但是我想，北京去年卖的好的楼盘，是不是在经营方面表现的也很好？依然需要时间来关注。其他卖的不好的楼盘，绝大多数应该说存在着诸多的问题。所以我想去年有人在讲，商业地产进入拐点，我个人观点认为，因为商业消费需求没有变，消费的需求很强劲，那么商家开店也很强劲。所以说可以简单认为商业地产的拐点。客观的说，商业地产招商营销的拐点，在评价商业市场阶段性的特点更加准确。

　　第三个观点，出现拐点的原因在于产品。我想我们在接触很多的开发商，可能在座的媒体也接触过不少服务机构等等。开发商很关注，认为商业地产服务在于招商，我个人从北京各个项目来看，我认为招商营销的原因在于产品。我想我们任何一个行业都在做产品，无论是制造业还是房地产。去年跟当代万国城，跟张总沟通的话，我说MOMA卖的很成功，我想并非是营销的成功，首先MOMA产品是具有杀伤力的产品，产品很很高，可以实现资金的回笼。同时商业地产完整的产品概念，我们想绝大多数项目认为我商业地产的项目，有了规划的方案。从我个人理解，商业地产这个项目经营的档次对它的销售起巨大的作用。这个档次取决于商家，商家进来就是商业。所以我想完全地产产品概念，除了简单理解商业规划之外，商业的融合是商业地产产品必不可少的一部分。从这一点来看，中国绝大多数，70％，80％商业地产的项目，在营销的阶段是半成品，因为我想除了规划图和建筑之外，商业可能是空白的东西。甚至半成品还好一些，更致命的是很多项目是次品。比如这个市场规模顶多支撑三到五万平米，但是开发商夺了二十平米的商业，我想这个情况也是从2002年，国内很多专家认为，商业地产必须求规模效应，不成规模不可以产生规模的效应，达到效果。

　　我想应该反对这个观点，实际上在过去很多专家证明规模效应，把中国很多开发商都放到后面了。商业项目是来自传统工业制造业的方式。工业规模化可以最大缩小固定成本的分摊，但对商业地产。商业地产最大的价值在充分发挥土地平方米最大的价值，在商业面积的多少。所以我想包括像规模的角色，中国绝大多数开发商并没有针对这个问题，做过相应的决策判断。至于规划硬件的问题，都是产生很多产品问题，产生次品的原因。中国整个新城市的发展，包括北京的东四环，东五环，乃至于周边，新城市的开发，带动很多的商业地产。我们称之为小产，这个地方在开发期间，不可能盖住宅的时候，底下不盖，盖了之后，周边市场不成熟，一开始没有人去租，但是这个地方租金比较低的。比如在东五环以外可能是六七千的价格，但是三年时间以后，售价就会有比较好的成长。所以我想早产如果还好一点，如果是次品真的没人要，如果是半成品，需要开发商花时间解决。从商家来讲，商家和投资者都是最直接的利益载体。如果产品本身有问题，不可能买次品，也不可能买半成品。所以我想出现营销的问题，核心环节在于开发商的产品问题。开发商从整个商业地产产品的策划到操作各个方面，如果说有致命的问题，产品有问题，我想任何人都不会要。中国所有的企业一个做产品，一个做市场。

　　第四个观点，我想任何地产项目的操作，第一个是开发决策的问题。中国90％以上的开发商并没有做决策，都是以政府所给的规划条件能做多大做多大，实际上这种情况下导致很大的问题。所以我想决策是第一个环节。第二是定位。定位我想大家必须有一个概念，我相信在目前北京CBD里面，将近78万平米开发的商业面积，基本上所有开发商都告诉外界我们是集购物娱乐为一体的现代商业，我想这个理解是很错误的理解。定位对于行业是确定这个项目未来主导的消费群。比如给这个商场带来60％到70营业额的消费群体。这个问题不确定的话，后期的招商很盲目。很多的机构，包括专业机构对定位的理解我个人认为不是正确的。

　　第三个环节是招商，招商并不是简单的招满为止，招满很容易，我们对项目的定清楚出以后，这个项目所确定的群体，并且认同他的品牌，这个商场才是很好的商场。
　　第四环节是是管理环节。要解决这个困居，是从前期的决策，到招商，到定位，到管理，四大环节环环相扣，如果这个项目成功的话，在这四个方面都不能发生大的问题。上周有一个报社采访，是关于商业管理的问题，我说决策有问题，后面再统一管理其实仍然是谎言。头三个环节没有做，或者做错了，没有办法管理。所以我想真正解决目前营销困居，或者说我们每一个项目商业楼盘，想最终解决项目营销，保证它顺利开业，顺利招商的话，势必在前期的决策，到定位，到招商，到管理四大环节有序的解决每个环节的问题。前面的环节有大的问题，到后期这个项目真的招商应营销很难解决。这是我讲的第四个观点。

　　第五个观点就是朝阳门这一代商业制高点的形成。应该说在传统来讲，从朝阳门这个区域，实际上不仅是朝内这个位置处在从东四，包括王府井，包括朝外这个商圈当中。实际上东四这一代商业的市场在过去几年时间表现平平。我想从朝阳门这方面，弟的的确确有成长的趋势，包括周边的写字楼的发展，应该讲为整个商业的发展提供很好的条件。我想我们金域这个项目，能不能在朝阳门这个方位，真的创办朝内大街商业制高点，我们这个项目目前已经实现，前期的决策是一个问题。关键是从定位，到招商，到管理，如果金域这个项目解决很好的话，我相信这个项目会成为朝内的制高点。这个项目以后需要开发商努力的工作，最终实现这样的目的。谢谢大家！