北京商业地产过量 开发商牢记四点可成功(一)

    主持人：陈总您好！感谢您在百忙之中接受我们易铺访谈。据新闻报道，2006年的数据显示，北京市的商业地产项目有超过三分之一是处于闲置状态，但是从去年年底，北京的商业地产出现了井喷的现象。据权威机构统计，北京2007年商业地产的放量就超过600万平方米，且新建商业地产项目基本集中在传统商业商务区。您对此有什么看法呢？

    陈建明：的确在过去的几年时间，北京商业地产开发的量很大。从我们的了解，商业地产可能有三分之一处于闲置状态。我的观点是北京不同区域空置率可能还有很大差别。比如北京城市外围的这些卫星城或者说新兴中心，比如通县或者顺义、昌平，这种空置率可能达到50%—70%的比例。另外刚才也在讲，从权威机构的统计，600万的当量更多的是集中在传统的商业商务区，我想这个问题也需要区别看待。从易铺网和赛睿顾问前段时间做的调研分析来看，北京的商业地产最近几年集中开发的区域以朝阳区、海淀区、丰台区为主，这是开发量最大的三个区域。之外商业地产的集中开发区域主要是在北京的三环到五环的区域。三环以内包括二环以内城市化建设早已经比较充分了，所以二环以内新开发的商业项目数量很有限。无论是东城、西城还是崇文、宣武，尤其东城、西城区新开发的面积很少，毕竟这些地方已经经过了长期的发展。北京商业地产过去几年时间持续开发的状况出现了闲置的状态或者说分布的问题需要开发商需要业界大家有比较清晰的概念，不同的区域量的规模有很大的差别，不同的区域空置的状态也有差别。从东城区、西城区这些区域商铺空置率很低，毕竟市场环境很成熟很成型。

    主持人：面对如此大的市场压力，有很多的房地产企业还是在今年选择把发展的目光放在商业地产领域，他们已经把这块当做发展中的重中之重了，到底商业地产真的有市场方面的需求还是开发商不得已而转型呢？

    陈建明：在目前这个阶段很多开发商都有很多怀疑和担心。大家从2003年突然发现商业地产能够比住宅卖的贵出三、四倍甚至有些地方贵出五倍的价格，在2002年2003年有不少的开发商进入这个领域并且赚了不少的钱。经过五年的发展尤其是2006年2007年，当初大家很冲动进入来进行开发建设的这些项目，由于各种原因而失败的项目占了很大比重，当中包括产权商铺的项目，比如过去的碧溪家居广场，包括北京的巨库，全国各地都可能有不同规模不同开发商开发的产权商铺项目，而80%—90%的产权商铺项目都是失败的。其实很多开发商过去开发商业地产抱着一个短期行为，开发以后快速销售赚钱就走人。后来发现并不像2002年2003年那么好卖，第一个卖不出那么高的价格，第二个买的人也少了很多。因为销售不畅，导致很多开发商习惯于简单思维、短期思维，盖了以后很快销售的思维，因为卖的不顺利，所以大家觉得商业地产不好玩，不敢碰它。另外过去几年开业的一些不是采取销售的方式而是开发商或者投资机构持有的方式来进行经营的这些大型或者种型购物中心项目，当中有不少的项目也发生了很大的风险和问题。

    比如说金源Shopping  Mall的项目，赛睿顾问从2003年开始参与，目前为止这个项目开业已经有三年的时间，2005年2006年的10月底，开业头两年，里面的主力商家包括小商家大家亏损很严重。2005年、2006年甚至说赛睿顾问碰到谈金源的问题大家都是一个贬斥的方式认为金源Mall是一个很失败的项目。当然经过三年的发展，2007年的10月底，金源Mall的整个业绩还是不错的。当中燕莎18万平米的部分，包括燕莎购物中心包括贵友以及街区部分有大概7千多万的盈利。金源Mall在过去几年时间就是我们刚才讲的问题的很大的例证。很多开发商2005年、2006年发现金源Mall经营压力很大，肯定赔钱，大家觉得这种大型项目可不能轻易去碰，或者说购物中心确实有难度，绝非一般人可以去做的事情。金源Mall2007年取得了很好的成绩，但是客观的讲，绝大多数国内开发商并不清楚金源Mall的成长。在北京和金源Mall前后脚开业的还有一个在北京北四环的爱家购物中心，那个项目也有十多万平米的当量。爱家购物中心经过几年艰难的运作，在2007年11月底终于关门歇业，由北京的秀水投资接盘重新来做。这种以出租为主导的模式经营的这些中大型项目，到目前取得成功的比例比较小，绝大多数还在亏损的阶段还在市场的培育期，或者有些干脆就关门歇业了。另外在北京东四环的美罗城，几个主力商包括沃尔玛、百盛、迪卡侬、国美、红星美凯龙，这些主力商的生意还算可以，当然有些经营也一般，而它的街区的部分到目前为止都是惨淡经营。

    过去几年时间从2004年金源Mall开业到目前为止，国内很多中大型的项目开业以后绝大多数经营情况不好，所以给很多正在进行购物中心或者大型商业地产开发的开发商敲响了警钟。无论是采取销售模式的这些产权商业的项目，还是采取持有的这些大中型的综合性的购物中心或者商业项目，成功的占的比例很小。目前有很多对商业地产属性不了解的开发商可能会认为商业地产这个领域也不是一个很容易的行业，同时有不少人认为这个行业我不能去碰它，甚至有人会觉得商业地产的确可能有问题，包括市场的饱和和其他问题。

    我们讲这些是想说明尽管商业地产存在这些问题，有销售之后导致的经营问题，也有很多大中型商业项目开业以后经营不太好的问题，但并不阻碍商业地产作为城市化发展之后很重要的有长期投资增长潜力的品种的一个价值空间。这个观点首先是需要肯定的。无论是金融街、中粮地产、太古地产，还是合生创展、SOHO中国等等，这些对于商业地产有着浓厚的热情并且持续投入的开发商大家真的意识到发现到这个领域持续的长期的投资空间，所以这些企业在目前很多中小开发商不敢染指商业地产的时候正在大举进攻，并且为未来获得众多的城市里面重要的这些商业地产的地块包括开发的这些项目，为他们今后取得长期的发展和成长奠定很重要的基础。这是一个很重要的很战略的正确的判断。很多中小开发商现在不敢碰，不代表这个行业没有潜质，可能是因为资金实力的问题，也可能是因为专业问题所导致的企业觉得很失控。可能能赚钱但是企业实力不够没有办法在北京的CBD在上海的陆家嘴拿下这样的地，因为这种地很贵，另外拿下地之后还需要呵护、经营和培养，如果没有实力根本熬不到成功的那天。

    主持人：可以说这个行业的前景非常广阔。像金源Mall这样大型的开发商还是会卯足了力想各种各样的办法去开发，比如说他会在地理位置上去占据优势，会从文化上去吸引消费者。面对这些激烈的竞争，无论是他们的定位、招商还是管理都有很大的压力，您对这方面有什么建议？

    陈建明：在目前整个商业地产的开发激烈竞争的环境之下，首先需要给政府建议。全国各地的政府都需要很清晰的了解商业地产对于城市发展的影响和重要性。政府首先需要有效引导整个城市未来商业的发展，政府需要对整个城市的商业发展进行合理的规划，给开发商以有效的引导。比如说未来北京的这个区域商业规划是多少的当量，政府规划很清楚，未来的开发商大家会很清晰周边的经营市场是怎么样，这样避免重复建设和浪费。对于开发商来讲，开发商需要把握几个问题。

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