经营谋胜 商业地产能否成为长期饭票？

    本轮调整，会不会又能发现价值洼地？
               
    从中华全国商业信息中心了解到，2008年6月份，全国重点大型零售企业实现销售总额220.8亿元，同比增长13.74%，实现零售额190.4亿元，同比增长22.98%。国家统计局今日公布的7月份国民经济数据显示，7月份中国社会消费品零售总额8629亿元，同比增长23.3%。
            
    分地域看，城市消费品零售额5905亿元，同比增长24.0%；县及县以下零售额2724亿元，增长21.8%。
               
    分行业看，批发和零售业零售额7303亿元，同比增长23.3%；住宿和餐饮业零售额1168亿元，增长26.5%；其他行业零售额158亿元，增长4.7%。
               
    据万事达卡国际组织１日在这里公布的最新零售业指数报告预测，亚太地区１２个市场的零售业在今年下半年将继续呈现良好的增长态势，中国将会再次成为该地区零售业增长的领头羊。
               
    报告显示，尽管人们对国际金融市场动荡局势日益担忧，但是亚太地区的零售业在今年下半年可望继续其强劲表现。其中，中国的零售业总值估计会达到５．５６６万亿人民币，与去年同期相比增幅高达１８％。中国香港的零售业总值将会达到１３６８亿港币，同比增幅为１２．７％。其他市场的增幅分别为：日本１％、韩国５．３％、新加坡５．２％、印尼１２％、马来西亚９．３％、澳大利亚４．５％、新西兰２．５％、泰国３．９％、菲律宾８．６％及中国台湾地区２．９％。
               
    去莠存良 过了冬天的才是优良品种
               
    2006--2008年开始的新阶段，称之为“商业、地产融合阶段”，商业地产的新纪元正式开启，这个阶段的商业地产模式将发生质的飞跃，商业和地产价值实现有机融合并相互提升的崭新模式将形成，追求商业运营价值带来的长期稳定的收益，完全不同于住宅开发模式，也不仅仅是商业＋地产的简单叠加，这将是个与过去完全不同的新模式，以长期经营获利为主要目标的开发模式。我们称这个阶段为“商业地产”形态的“成长与成熟”阶段。
               
    一，资金链考验开发商实力,独揽大局还是苦撑危局？
               
    商业地产领域的市场机制正在发挥其威力，经过这几年的实践和经验教训，市场已普遍深刻认识到“商铺销售”和“商业经营”存在着难以相融的客观矛盾，而商业项目的根本价值在于租金的可获得性和成长性，租金的可获得性则依赖于商业项目能否长期经营下去，因此，市场的参与者包括地产商、中介代理机构、媒体政府、商铺投资者在内的各方人士都在对上述第二阶段以“商铺销售”为主要目的的开发模式带来的商业项目经营的困境进行反思与总结，各方人士渐趋成熟，纷纷思考和寻求怎样才能实现多方共赢的商业地产开发模式，并有一批积极的实践者。
               
    二，大品牌扩张有条不紊正当时
               
    随着中国加入wto，众多国际连锁品牌商家的进入，国内零售商家也日趋成熟并努力实行连锁品牌化，以及国际购物中心先进理念的涌入，促进了商业地产开发模式向符合商业本身内在规律的方向发展；其三，国家宏观政策允许国际基金介入商业地产领域，目前虽仍处于个案阶段，但必将推动商业地产价值融合提升；而信托产品也渐趋出现以及机构商铺投资者的出现也为缓解目前多数地产商资金短缺提供了能兼顾长期经营的解决方案，并且也能鼓励商业地产项目成熟发展。
           
    商业进入价值规律的良性轨道,经营谋胜
               
    1，地产商与零售商关系将更为紧密、角色互相交融。地产商与零售商是商业地产领域中最主要的两个主体，他们之间的紧密合作与角色交融是商业地产项目成功的基石。商业地产项目依赖主力店得进驻来带动整个项目的招商并为整个项目的长期经营能力提供了保障，而主力店则尽可能的取得较好的位置和优惠的租赁条件从而增大了自身的获利空间。
               
    2，“只租不售”渐渐成为大型商业地产项目运作的基本准则，长期获利得到越来越多的地产商的认同，并有一批成功的项目作为佐证。只租不售体现了商业地产项目回归商业自身内在规律和价值，体现了长期获利的思想，与第二阶段中以销售商铺短期获利为主要目标的思想完全不同。
               
    3，“做对程序”成为商业地产领域的流行语。主要有：一是先做深入有效的市场研究做出定位和业态规划，并且在项目定位探讨阶段接洽目标商家来验证初步定位和业态规划是否成立；二是主力店招商要先行，确定主力店后完善业态规划然后再开工；三是招商过程中要先招主力店和次主力店，再全面招商；四是整个商业地产项目运作一开始就应有专业经营管理团队介入，共同探讨定位、业态规划、招商、租金水平以及经营管理等。靠强大的长期经营能力来获得长期高收益已成为许多地产商向往的模式。
               
    4，商业地产金融功能和模式在国内将有广阔发展前景。目前中国商业地产金融市场还是没有完全放开，而商业地产项目通常资金需求量都很大，回收期也通常超过数年，因此市场期待着更多的融资渠道。目前国际基金都纷纷在中国商业地产领域“试水”，这无疑会促进国内商业地产的发展，另外房地产投资信托基金（reits）也正被市场热切期盼。