五大要素决定如何成功打造国际甲级写字楼

    写字楼是市场经济的图腾。代表了当今最高水平的建筑形式和科技含量，能达到顶级标准的写字楼可谓凤毛麟角。一座地标性国际甲级写字楼，不仅是开发商与入驻企业实力的象征，更是一座城市的骄傲。在商业地产日趋繁荣的今天，如何成功打造高品质的国际甲级写字楼已经成为地产业界的一个备受关注的市场话题。下面笔者就从以下几个方面对如何成功打造国际甲级写字楼做一下个人的阐述：
                
    区位与交通
                     
    国际甲级写字楼作为企业办公和实力形象的载体，区位地段显得尤为重要。企业选择办公物业首先选择的也是区位地段。写字楼的综合价值判断并不完全取决于写字楼产品本身，一般来说，写字楼物业的区位和地段很大程度上决定了其初步价值。所以，作为国际甲级写字楼的判断标准之首，应该是项目位置十分优越，一般居于城市商务中心或商业聚集区，通达的公共交通网络、浓厚的商务氛围、地段价值与产品价值的高度统一，才是写字楼价值的重要支撑。
                 
    设计与设施
                     
    国际甲级写字楼作为国际企业商务办公的首选。在产品设计和硬件设施配套方面，均要体现国际前瞻的设计理念和科技的创新。以满足市场细分条件下，越来越成熟的客户需求。因此，一座地标性国际甲级写字楼，首先在产品外观设计上应该有其独特的文化气质与个性。另外在建筑类型、抗震等级、办公空间、标准层高、标准载荷、供电系统、空调系统、电梯系统、5a智能化系统的配置以及泊车位的数量方面均应达到业内的最佳标准。上述硬件配置水平将直接影响到写字楼后期运行的舒适度。对于持有型写字楼物业来讲，更多的采用节能型的设备，能够很大程度降低自己后期的运营成本，使自身的可持续发展力变得更强。
                     
    在装饰装修方面，产品外立面、大堂的高度面积与装修风格的协调统一，电梯间的装饰与光感，办公间、走廊与卫生间的装修标准，绿色生态空间的设置以及办公环境是否节能、环保、均直接或间接的影响到商务人群的办公舒适度，成为办公人群新的需求趋势。
                 
    规模与配套
                     
    评价国际甲级写字楼的品质不能孤立的考虑项目本身，它与周边环境是一个密不可分的整体。所以这里所说的规模，不仅是指建筑本身体量比较大，而且更强调其规模的伸展力及拓展性。因为写字楼的客户比较看重知名企业的群聚效应，即国际性旗舰客户与其带来的高品质租户的组合，这是形成商务气氛的基本条件。更重要的是项目与周边的其他建筑群共同组成区域商务环境，即项目周边必须要有强大的综合业态配套，形成一个集写字楼、公寓、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心等于一体的泛商务综合体。从而创造出较高的商务容积率。一个写字楼如果没有相当的建筑体量和规模化的配套设施，难以称得上是真正的国际甲级写字楼。因此，商务容积率直接决定了写字楼产品价值的高低。
                     
    另外，国际甲级写字楼应该有自身齐全的商务配套、生活设施，如职工餐厅,同时配置适当规模的高档餐厅,还有能够提供多项服务的商务中心,多功能厅/会议室、邮局、银行、票务中心、小型商场、诊所、快递服务等。总之，一个称得上国际甲级写字楼的物业，其自身配套和周边商业设施应当能够满足入驻企业在日常办公和生活品质上的需求。
                 
    业权与物业
                     
  
    真正的国际级甲级写字楼大多数为单一业权。过去我们看到了分散业权为写字楼后期管理维护上带来的诸多弊端。这也是目前市场上大多数甲级写字楼产品无法良性永续经营的症结所在。因此保持物业单一业权在彰显开发商资本实力的同时，作为商业地产成熟运营的重要标志，将直接关系到写字楼今后整体的品质与发展命运。
                     
  
    写字楼物业管理主要分为策略管理和运行管理两个部分：物业策略管理的任务就是，制定项目总体物业发展战略计划，进行持有评估分析，进行物业更新改造和大修的决策，监控物业绩效，管理和评价物业运行管理，定期进行资产的投资分析和运营管理分析，制定并执行组合投资战略，设计和调整物业资产的资本结构。而物业运行管理的任务，则是通过对写字楼物业的日常维护和管理，充分有效地发挥整个系统的功能，并通过租务管理，为业主取得稳定的租金收入。而租务管理，则是收益性物业运行管理的核心内容。租赁的策略、租户的选择、租金的确定与调整、租约的制定都是收益性物物业运行管理中租务管理的基础工作。
                     
    因此，聘请行业经验丰富的国际知名品牌物业公司负责项目的物业管理，采用国际一流的酒店式管理模式，可以为客户提供星级物业管理及一系列外延服务。良好的物业管理服务将为企业节约使用成本，实现商务集约化和低成本化；也是写字楼保值和增值的重要环节。
                 
    升级与趋势
                     
    甲级写字楼应该在产品设计施工之初就为将来发展预留出足够的“可改造区间”。根据各行业客户在需求方面的差异化，对于一些硬件设施或者特殊的部位做到设计预留，并根据客户的后期的需求来加以完善；以保证产品在未来的市场发展中保持持续升级的能力，才真正算得上是“成长型写字楼物业”。譬如，金融企业会对备用发电机、备用电源、空调系统等的要求较高；而it企业则对通讯设备、楼板载荷、24小时空调机房等方面有着特殊的需求。因此，在行业客户细分的今天，行业的多元化导致的需求差异化是促使写字楼市场日趋成熟化和专业化的重要标志。
                     
    在写字楼经济走向繁荣的今天，工作的环境、项目的管理和可持续发展问题已经逐渐成为业内关注的新课题。而对于办公人群而言，环保问题、工作的空间和办公舒适度则成为被关注的热点。
                     
    综上所述，国际甲级写字楼建筑的意义已经不仅仅是建造一座高端办公场所那么简单，开发商要真正体现出“以用户为本”的原则；力争在各项竞争力指标方面都趋于完美，最终让自身开发的写字楼产品以前瞻的设计理念、顶尖的产品元素、至臻的管理服务、永续的市场经营来成功地打造出商务办公新的巅峰。