好商铺未必选黄金地段

    城市中心商铺与边缘商铺利润倒挂现象明显———

　　“不要问谁开发了商铺，而要问谁没有开发商铺。”中国商业地产联盟秘书长王永平用这样的话来概括目前商铺的开发热潮。

　　面对2007年商业地产放量的不断扩大和各大商业项目的崛起，面对大量的商铺信息与漫天的广告，很少有人可以理智地对商铺说“不”。这时就会有人迷信于黄金地段。但是面对的高昂前期投入，让人很是担心回报是否能有预期的效果。

　　●好商铺≠黄金地段

　　“租、售商铺不看地段，看商机。”一位业内人士在他的博客上这么写道。在他眼里，商铺的租售价值，在于它能给企业带来多少商机，在于它能给投资者带来多少利润。

　　我们姑且不论这种说法对与否，但是从另一层面可以看出，人们已经从盲目迷信黄金地段开始有所转变。投资黄金商铺真能达到预想的回报率么？为此，本报对东三环附近的黄金商铺与丰台区的边缘商铺进行了几处商铺样本调查，结果发现：看似不佳的地段只要人气旺盛、商业繁华度高，也能产生不俗的经营业绩。以往根据地段决定商铺租、售价格的趋势，将彻底地变更。

　　同时，根据中原地产的调查资料显示，北五环立水桥、天通苑，南三环的木樨园等非市区核心区域的商铺的回报可以与CBD、望京等地区相比。受商铺租金变化的影响，目前商铺的售价也已经打破了地段的限制，在一些远郊区域商铺售价屡屡创天价，目前的单价已达到每平方米万元，价格超越市中心某些地段的商铺。一位业内人士说，商铺的租售价值不在于地段，好的地段可能会有差的商铺，而差的地段也会有好的商铺。事实上，商业企业从来都不根据地段选择租赁、购买商铺，只要人气旺盛、商业繁华度高，看似不佳的地段，也能产生不俗的经营业绩。

　　●黄金商铺与边缘商铺利润倒挂

　　几天前光华路SOHO0102A号商铺通过网上拍卖更是以127487元的单价创北京商铺价位的最高纪录，这一事件应该给我们很大的启发。以单价12万元买商铺，显然已明显超出北京商业地产的平均投资水平，虽然位于CBD核心区域，但与其他同类型投资产品相比，高价位的投入已提前透支了其持续增长回报率，未来升值空间必然被压缩，黄金商铺的高烧期过后必将带来严重的并发症。

　　恒基的市场分析人士给我们进行了售价与租金回报分析，同时也为投资者算了一笔清晰的投资账：

　　以CBD某一商业项目为例：假设目前售价40000/平方米、租金10/天/平方米、面积为100平方米的商铺，出售总价为4000000元、月租金回报30000元、年租金360000元。

　　除去每年中最少一个月的空置期，需负担物业费36000元（30元/平方米/月）和供暖费15000元（50元/平方米，按3个月算）外，该商铺的年租金实际收益为360000-30000（空置期一个月租金）-物业费36000-供暖费15000＝279000元。年投资回报率为7%，投资回报年限为14.3年。

　　以边缘地段的商铺投资为例：假设目前售价为12000/平方米、租金5/天/平方米、面积为100平方米的商铺，出售总价1200000元，月租金回报15000元，年租金为180000元。

　　除去每年中最少一个月的空置期，需负担物业费30000元（25元/平方米/月）和供暖费15000元（50元/平方米，按3个月算）外，该商铺的年租金实际收益为180000-15000（空置期一个月租金）-物业费30000-供暖费15000＝12000元。年投资回报率为10%，投资回报年限为10年。