王健林解读万达最大的风险

    “王健林可能是未来中国最富有的地产商。”宁波和上海两地万达商业广场的隆重开业，更加证实了业界正流行的这一猜测。 

　　当有着万达标志的建筑一幢幢立于中国主要城市核心位置时，“中国未来最富有地产商”的帽子就戴在了王健林的头上。给他罩上这顶帽子的依据并不是他目前个人所拥有的财富和企业的销售额，而是他执掌的企业表现出来的创新能力以及他作为企业家所独有的眼光和胸怀。 

　　不仅如此，仅凭万达在全国已建成的商业广场，其年收租金就超过10亿元。仅租金收入，万达便可超过全国很多家房地产企业的年利润。 

　　万达成功的诀窍是什么？难道万达就没有困难吗？带着问题，新商报记者采访了万达集团掌门人王健林。 

　　万达最大的风险 是我一个人说的算 

　　记者：这几年来，万达实现了飞速的发展，你认为万达面临的最大风险是什么？ 

　　王健林：企业日常经营中的风险还比较好控制，万达最大的风险就是决策风险，确切的说就是如何防止我一个人说的算。 

　　虽然万达拥有几十个购物中心和五星级酒店，没那么容易垮掉，我即使退休了生活也没有问题，但是我要为很多的员工着想。坦白的说，我永远以“战战兢兢、如履薄冰”的心态经营企业。因为我既是万达的创始人、大股东，我这个人又比较强势，所以一不小心很容易形成我一个人都说的算的局面。 

　　有制约才能规避这种风险，为此，我已经作了很多的努力，例如搞了很多个股份制组合、引进国际大财团成为万达的战略投资伙伴等。我不排除在适当的时候把现在的绝对控股变成相对控股，使企业决策层更加科学。 

　　如果有项目 万达不缺钱 

　　记者：万达商业地产只租不售的模式虽然为易于管理，但是大大增加了资金的需求，万达如何解决资金的问题？ 

　　王健林：持有型商业地产的收入来源是收租金，回报周期相对较长。所以说，一个真正做　　商业地产的开发商必须做好赚慢钱的心理准备。而且商业地产是需要培育的，没有任何一个项目开业就大赚，一般商业物业建成以后，都有两三年的市场培育期，这是一个规律。 

　　但万达有自己的融资渠道。在和许多世界500强企业的合作和谈判中我们发现一个新的融资模式，就是信托基金，它跟正常的上市公司不一样，不仅不受时间限制，金额也没有限制。目前万达已和澳大利亚麦格里银行在境外建立了自己的信托基金，实现了融资渠道的多元化。 

　　一些已建成的购物中心给万达带来了一些租金收入；另外，万达很好的信誉得到了银行的大力支持。作为全国房地产金融改革的试点企业，万达已经与几家大银行的总行实现了直接对话。所以说，如果有项目，万达是不缺钱的。 

　　“傍大”是万达商业第一法则 

　　王健林：租户要选准是第一位。这主要是因为零售企业抗风险能力不如金融企业和地产企业，因此选大的零售商、连锁零售商以及区域强势零售商就是确保了它的支付能力，以保证租金长期的稳定。对此，万达的原则是，宁可租金上亏一点，也要“傍大”。目前，万达商业广场主力店的主要合作伙伴都是世界500强企业和行业的前两名企业。有了这种原则，万达商业地产可以实现很高的租金收付率，连续四年以来，万达的租金收付率都达到97％。 

　　租金管理还有一个诀窍：除沃尔玛、家乐福这种全球企业外，其他所有企业进驻万达商业都要交保证金。在规划出来之后，商业公司就要和租户签一个正式合同，给付一部分保证金。而且有时要“较真”，一旦制度定下来就要坚决执行。