商场铺投资考验商家的眼光

    广州业内流传着这样一句话：“做铺的不买铺，买铺的不做铺”。意思是真正做生意的人不会买铺，只会租铺经营。他们认为，与其把大量资金用于购买商铺，还不如租铺令资金周转更灵活，同时也能减少自己的资金压力。而购买商铺的人，则往往并不是自己用作经营的，一般的目的是出租获利。如果能顺利租出去，而且租户经营得又好，就能获得不错的租金回报。可是，如果商铺租不出去，业主的损失也就可想而知了。

    任何商铺投资都是有风险的。眼光精准运气又好的投资者，自然可获得丰厚的回报，甚至可以“一铺养三代”。可是，商铺投资一旦失败，所带来的亏损就不是普通业主所能承受得了。

    在本专题，记者通过两个商铺投资案例，结合中原地产商铺投资专家的分析，为各位打算投资商铺的人士提供一些专业的提点。

    商铺投资已经日渐走入普罗大众的视线，商场铺更是得到许多投资者和商家的青睐。然而，投资商场铺并非如“门外汉”想象的那么简单，投资稍有不慎，“触礁”事件随时可能发生。

    前车之鉴：旺地商铺为何不旺位于北京路商圈内的某广场是近年涌现的大型百货商场，然而，该商场早期的一波三折无论是对发展商还是商户来说，都造成了经济损失。

    该广场从开发到完成建设耗时超过10年，导致发展商资金回笼周期加长，以至于该广场一建成就选择了散卖场内商铺以图快速回笼资金的经营下策。业权分散为商场日后的统一经营埋下了隐患。

    其次，该广场的经营定位不准，最初的定位为中高档的传统百货，租售金额均较高。事实上，若从事传统百货业，该广场的实力未必及得上在北京路稳扎稳打多时的广百百货。而且，他们也忽略了北京路步行街的临街铺也是其有力的竞争对手。

    某商业城也是北京路商圈中又一个刚开始就卖散了商铺，导致日后难以统一经营，一直半红不紫的典型案例。

    该商业城从推出开始就标榜项目为“地铁交汇站上盖物业”，吸引了不少中小型投资者纷纷进场。而发展商急于套现，把商场进行了整铺散卖，使商场的门面铺全部出售一空，致使商场落成后很长一段时间内无法进行统一经营，最终导致商场难以全面开业。

    政策明令禁止售后包租早在2001年6月1日，国务院颁布的《商品房销售管理办法》中就明确规定，“房地产开发企业不得采取返还销售或变相返本销售的方式销售商品房，房地产开发企业不得采取售后包租，或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。

    近期，针对这种类似包租的宣传，建设部再次指出：“售后包租等销售形式含有融资或者变相融资的内容以及房地产升值或者投资回报的承诺，涉嫌违反建设部《商品房销售管理办法》第十一条及国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条等有关规定。”投资商场铺大忌：过度散卖对个人投资者而言，中原地产商铺专家提醒，商场铺的投资风险相对比较高。投资者入市需慎重。

    1.前期考察不可少。应了解发展商背景，对项目进行考察，了解商场的位置、项目定位、规模、市场策略、开发建设、运营管理等情况。不要只看发展商片言只语的宣传语。

    2.整铺散售要小心。一般中小型投资者能涉足的商场铺项目都是采取散卖形式出售的，所以，投资者要有足够的风险意识，并尽量选择散卖比例比较低（低于4成）的项目，这样对运营商日后的统一经营管理和投资者的获利都比较有保障。

    3.实地选址有秘诀。如果资金相对充足，可以选择门面铺，最好还是具有双门面的铺。若资金比较少时，也要尽量选择电梯出入口或走廊位。也可以选址在大型品牌旁的商铺。

    4.证照齐备才收铺。项目具备“五证”是前提：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》。买家和租户在商场通过消防、综合验收，并领取市场许可证和工商登记后才可办理“收铺”程序。