杭州商铺随商业格局而变

    在大杭州概念逐渐深入的2005年，杭州商业格局逐渐走向多心化，武林商圈将不再是唯一；底商成为供应绝对主力，杭州进入社区商铺时代；先商业后地产的开发思路被更多的开发商接受；街区商铺在本年度也展现出了非凡的优势，将成为今后的一大开发热点。

    商业格局：从一心走向多心

    近年，随着大杭州的构筑和逐渐成形，住宅郊区化

    势头迅猛，商业也随之呈现出郊区化的发展态势，下沙、滨江、三墩等区域都先后兴起了商业地产的开发浪潮。“多心化”的发展格局逐步显现。

    据《每日商报》报道，2005年，由于地铁规划的尘埃落定，这一趋势表现得尤为明显。主城区的湖滨吴山商圈重新亮相，欲与武林商圈一决高下，挑战其多年的霸主地位；三墩区域，开进了国际连锁超市巨头沃尔玛，新时代装饰材料市场乔迁完毕，银泰、华润万家、易初莲花等也纷纷将目光瞄准了三墩，区域商业活力激荡。下沙，麦当劳、物美、星光院线等品牌商家都已经进驻，潜在的商机使得华元十六街区、福雷德广场等商业项目都在年内几度登上杭州透明售房网销售排行榜冠军之位。而湘湖更是因为休闲而商机无限，独特的休闲购物定位吸引了深圳铜锣湾百货、环球嘉年华等前来进驻。湘湖商业的开发建设，不仅服务于湘湖区域本身，更有望改变杭州人的消费习惯，使去郊区购物将成为一种时尚。滨江，星光大道引领着着时尚的娱乐经济，商业步行街也展开招商。此外，老余杭、九堡等也都在打造各自的商业中心。

    新铺供应：进入社区商铺时代

    新铺供应类型方面，从汉嘉商铺库显示的数据来看，与前几年热衷于开发大型商业项目不同，2005年，杭州商铺供应进入了“社区商铺时代”。杭州城北、临平、良渚、三墩等区域都迎来了社区商铺上市的小高峰。如城北区域，是今年社区商铺供应最大的区域之一，集中了金泰·蓝色霞湾、华府·祥和人家、新青年广场、二轻·拱宸新苑、通策·和睦苑等多个楼盘的底商；临平和良渚区域也是社区商铺的供应大户，面积一般在200方以内。

    除社区商铺外，副城商业中心也在三墩、萧山和下沙有所发展。如上面提到过的沃尔玛、铜锣湾广场，下沙则是西子阳光星城。

    开发思路：先商业后地产付诸实践

    在经历了先商业后地产还是先地产后商业的无数次争论后，2005年，杭州房产商开始作出了选择。红石中央花园，引进了必胜客等国际知名品牌连锁店，让客户的心理价位节节高升。而位于三墩的大盘“亲亲家园”，采用“商业联盟”形式销售商铺，其开发商坤和集团采取先吸引品牌进驻再卖（租）商铺的策略，商铺销售形势也非常不错。华元十六街区，因为引进了麦当劳和星光院线，所以才连续几周稳做销售冠军。福雷德广场也采取了一种比较特别的形势，在项目施工现场外围设置临时商铺，低价招租，搞活氛围，再进行销售，取得了不俗的业绩。

    投资亮点：街区商铺大有可为

    街区商铺是一种独立的商业形态，通常会拥有比较好的经营情况和投资回报。杭州目前为止，街区商铺也甚少，但都掀起了商铺投资的高潮。知名的如华元十六街区，曾创下开盘两日内热销超过90%的商业地产销售奇迹。

    相较于其他类型的商铺，街区商铺存在着很多优势：首先，街区商铺，铺铺临街，朝街敞开的店面时刻捕捉每位路过顾客的眼球，客流量能得到保障；其次，街区商铺的“可视性”较一般商场商铺强，过路的消费者都能看到业主的经营内容，使店铺的“可视性”达到最大化；第三，街区商铺的交通条件要较其他类型商铺要好；第四，街区商铺具有停车的优势，商业街本身就是一个天然的停车场，在汽车时代，解决了停车难问题在一定程度上就解决了部分消费者的疑虑。

    正因为具有这些优势，街区商铺的投资收益相当可观，一般经营稳定的商场的商铺收益率在6%-9％之间，而独立经营的商业街铺却至少能产生15%-17％左右的收益率。