投资商铺当心诱人承诺

    商铺以其投资回报率高、升值快成为很多投资人的理想选择。但是，高回报率也伴随着高风险。到外地投资，需更加小心，开发商承诺得越好，就要越小心。笔者日前遇到一个案例，很值得计划投资商铺的人深思。

    案例

    上海的张女士在某房展会上看中了武汉的一处商铺。开发商的宣传册上把该商铺描绘得非常完美。不仅地理位置非常理想，位于武汉最繁华的江汉路上。而且开发商承诺售后包租十年，租金是每年10％的商铺总价，十年完全回收总投资。再次，该商铺已经建成，且正在营业，投资后可以立刻收到租金。面对这样的商铺投资项目，很多人都积极去抢。张女士为慎重起见，亲自前往武汉考察。考察的结果同开发商描述的“完全一致”。尤其使张女士心动的是该商铺的地理位置绝佳，一期的商铺已经全部卖出。张女士就买了二期的一个铺位。

    在办理购买手续时，张女士共签了三份合同。第一份是同开发商签的商铺买卖合同。第二份是同一家商场管理公司签的包租合同，该合同的实际内容是托管合同，但管理公司承诺每月按时汇款，张女士也就没留意。第三份是同另外一家公司签的担保合同，由担保公司保证商场管理公司正常履行合同。

    购买手续完成后一段时间内，张女士非常满意，因为她连续五个月及时收到了租金。但五个月以后，张女士突然收到由管理公司发给各业主的一封信。在信中说公司的经营状况非常不好，已经亏损8000多万元。公司决定进行整顿，要求业主减少“租金”，并在三个月整顿内不向业主支付“租金”。如果业主不愿意接受这种安排，可以退房，但退房款要分三期在一年半内付清。张女士顿时感觉不妙，立即赶往武汉，找到管理公司，要求继续按合同履行，但对方委婉地拒绝了张女士的要求。

    点评

    从本案情况来看，张女士有可能掉入了一个精心设计的骗局。开发商为了提高商铺的价格，故意提高“租金”并以售后包租的承诺打消购买者的疑虑。而实际签订合同的时候却以托管代替租赁，为日后减免“租金”埋下伏笔。在商铺全部卖完后，开发商可以正当的把所有的销售款大大方方地拿走。这时商铺买卖合同已经履行完毕。

    过几个月后，商场管理公司就以种种借口，想法不再继续支付过高的“租金”。实际上商场管理公司就是开发商为设局而成立的，当然担保公司也是如此。如果业主起诉这两家公司，这两家公司随时可能破产。这时业主特别是外地的业主想要完全避免损失，难度相当大。而且管理公司和业主签订的是托管合同。是业主委托商场管理公司对商场进行管理，管理得好有收益归业主，管理得不好有亏损也由业主承担。管理公司还可以向业主收取管理费。所以管理公司可以提出减免“租金”（合同中的托管收益金）的要求。

    提醒

    首先，投资外地商铺时，要对投资风险有充分的认识，特别是当开发商将所有的投资风险都消除的时候。

    其次，对将要投资的项目要请律师进行充分地调查，主要应调查的项目有：开发商的实力和信用、土地的权属及年限、销售许可证、项目的规划审批、管理公司的背景、信用、实力等等，并根据律师提供的建议进行投资。本案中如果张女士委托律师对开发商进行调查，就会很容易发现其中的问题。

    第三，在签订合同时要请律师陪同，请律师对合同内容进行审查。开发商的销售人员常常给客户种种承诺，但在合同中却只字不提，或偷换概念。如本案中明明说的是包租，但合同中却成了托管，而这种偷换概念逃不出律师法眼。

    第四，投资人在外地投资商铺时，应对比同地段的商铺价格进行投资。如果同地段的商铺租金和价格都远远少于开发商开出的价格，那么投资人就应认真去做更深层次的调查后，再决定是否投资。