住宅底商可以投资吗？

    时下商铺紧俏，且行情高涨，令许多临街的底楼住宅业主破墙开店，或自营，或出租，与商铺无异。近期，在二手房市场上，此类房源挂牌骤然增多，且价格较之于正规底商略有实惠。属于自己的住宅，爱住则住，爱租则租，能做商铺用多赚几个钱，似乎不碍着谁。但此类商铺买得买不得，若从法律的角度审视，存在怎样的风险？则需要引起高度重视。近日，记者就此问题约请浙江钱江律师事务所何向阳律师笔谈，或许会给打算投资商铺的朋友带来启发。

　　●所破墙面是共有抑或私有？

　　业主对于自己的住宅之专有部分所有权，一般来说只及于楼地面和壁心以内墙面围合的空间。外墙面应当是该幢楼宇全体业主共有的。如果你细心的话，会发现现在的商品房销售合同中都明确约定：屋顶和外墙面属该幢楼宇全体业主共有。所以，倘你未经其他业主同意，擅自打破临街墙面，则侵犯了同楼其他业主对该墙面的共有权，其他业主有权要求你停止侵害、恢复原状并有权要求赔偿。

　　●违反业主公约吗？

　　业主公约是一个物业管理区域全体业主的自治宪法。为全体业主的共同福祉和居住区的整洁美观计，业主公约一般都对业主使用住宅的方式作出一定的限制，或作统一的安排，如规定不得安装铁保笼，装饰时不得打破承重墙，在规定位置安装空调室外机等，有的业主公约甚至规定小区内住宅业主不得将住宅用于开公司或出租给他人开公司，这样做的目的是防止公司人杂扰民和增加物业管理成本。同理，业主公约也可以规定底楼业主不得破墙开店，以确保楼宇安全和小区环境的整体美和协调性。依规定程序通过的业主公约，每一业主都必须遵守，如违反，则应承担类似违约的责任，当然，这要看业主公约具体如何约定。

　　●侵犯其他业主的相邻权吗？

　　相邻关系，是指两个以上相互毗邻的不动产的所有人或使用人，在行使不动产的所有权或使用权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。简言之，也即不动产的所有人或使用人在行使所有权或使用权时，不可以随心所欲，要考虑到给人方便于己方便。我国《民法通则》第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光方面的相邻权。”据此，暂且不考虑破墙开店是否侵犯他人对外墙面的共有权，单从相邻关系来说，破墙开店可能影响相邻（包括左右和楼上的邻居）的业主住宅的通风、通光、通行，以及建筑物的安全和正常使用，破墙产生的噪音、废弃物影响生活环境。实际生活中，常有相邻业主因遭受底楼破墙开店产生的油烟、噪音污染而投诉媒体甚至到法院打官司。

　　●是否违反有关建筑装饰装修之规定？

　　所购住宅之室内空间是你的，但不意味着你可以随心所欲地对房屋进行装修，爱拆哪堵墙就拆哪堵墙。建设部《建筑装饰装修管理规定》第十八条第一款规定：“原有房屋装饰装修需要拆改结构时，装饰装修设计必须保证房屋的整体性、抗震性和结构的安全。”建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和《家庭居室装饰装修管理试行办法》均禁止下述行为：（1）未经原设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（2）扩大承重墙面上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（3）未经城市规划行政主管部门批准，搭建建筑物、构筑物，改变住宅外墙面，在非承重外墙上开门窗。看来墙是不好乱拆的。

　　●遭遇拆迁，能被视为营业房要求补偿安置吗？

　　根据《杭州市城市房屋管理条例》第三十二条的规定，被拆迁房屋用途的认定办法是：被拆迁房屋的用途分为住宅与非住宅。非住宅房屋包括商业用房、工业用房、综合用房。住宅与非住宅的认定以《房屋所有权证》记载的设计用途为准。《房屋所有权证》未表明用途的以产权档案记载的用途为准。产权证已明确用途或产权档案已记载用途，经规划、土地管理部门批准改变房屋用途的，经本人申请，由房屋产权部门确认其房屋用途。产权证没有载明用途且产权档案无相关记载，在1990年4月1日《中华人民共和国规划法》实施前建造的私房，同时具备以下条件的，可以认定为非住宅：1、经营部位在《房屋所有权证》确认的合法建筑范围内；2、持有合法有效的工商营业执照、税务登记证；3、办理拆迁暂停手续时正常营业的；4、经营者不是房屋产权人、共有人或直系亲属(含配偶)，但具有合法有效的房屋租赁凭证的。经房产管理部门批准，将公用住宅用作非住宅的，拆迁时仍按住宅认定。可见，原为住宅的房屋不是你破墙开了店了，等到拆迁时，就一定可以视作营业房获得补偿安置。
这样的问题或许可以问出许多，但光是上述5个问题就足以令人深思了。早几年有一本书叫“数字化生存”，意思是说我们身处互联网时代，被“数字”所包围，这不禁令笔者产生联想，在依法治国的今天，法律法规几乎遍及社会生活的方方面面，我们不正处于“法律化生存”的状态吗？看来，从今往后，不光是破墙开店，其他许多被人们司空见怪的事，可能都碍着好多法律法规呢。一不小心就违了法，是喜乎亦忧乎？