商铺阶段性饱和 产权商铺高回报不能轻信

    经营不善的“第五大道”将重新招商西三环某建材城发生租金纠纷“巨库”遭遇商户退租……专家警示———

　　本报记者报道　拥有最时尚的Mall概念，地处极具有投资潜力的亚奥商圈，却无法改变“第五大道”的惨淡开局。记者昨日在“第五大道”现场看到，目前一、二层76家店铺中，只有47家正常营业，17家一直空置，另外12家没有营业，三楼还在装修中。

　　定位于高档精品购物中心的“第五大道”于去年五一开业后，顾客稀少，经营不善，当年承诺的“10%年回报率”已成泡影，去年下半年就曾引发了退租纠纷。昨日，记者从3家“第五大道”的商铺业主口中了解到，该项目准备在春节前重新开业。他们说，开发商将把一些小商铺回租，由新雇用的专业商业管理公司统一整体招商管理。记者电话咨询了“第五大道”招商部门，但是接电话的人士拒绝就此事评论，只表示一切还在筹划之中。

　　联想到曾卖到每平方米4万元至5万元的“中国首家体验式青年主题卖场”巨库遭遇商户退租，“第五大道”的现状足以为热衷于商业地产投资的人们再鸣警钟。

　　2004年商铺地产的最大特点是售后包租承诺回报，虽然8%至10%的承诺回报大都落空了，但开发商仍然对此类承诺乐此不疲，现在还有白云生活广场等新商铺以此形式售卖。为此本报采访有关专家，发现北京的商铺已经出现阶段性饱和，投资商铺可能会遭受损失。

　　不要轻信高回报率

　　北京中原地产公司一位专业人士认为，开发商宣传的投资商铺的高回报率，有的甚至达到17%，这明显是误导投资者。

　　举个简单的例子，一个100平方米的商铺，月租金15250元，年均租金收益总额是183000元，按开发商说的10年回收期计算，购置总价最多为262万元。实际上这种测算方法有很大问题，首先是没有考虑有各种各样的税费。买房子要有3％的税费，如果是个人投资还要上个人所得税，各种税费就占总收入的20％左右，此外，投资的现值和终值也没有考虑。因此，10年收回投入并不真实。

　　担保是否可靠

　　对于“承诺回报”，很多投资者认为有担保最可靠，但是专家告诉记者，有些担保是没有保障的。

　　有些商铺用自己产业的经营收入作担保，然而经营收入是不可知的，如果经营效益不好，如何回报？有些以抵押过的未完工项目作担保，然而如果项目资金链出问题，银行有权先收回资产；即使有项目用集团数十亿元资产作担保，可是投资者很难知道该集团的资产债务关系，要知道小债权人的权利是要排在大债权人之后的。

    另外，担保还有直接担保和间接担保。有些承诺回报项目是担保方与投资者直接签担保合同；有些则是担保方与开发商签担保合同，对投资者只是间接担保，而直接与间接担保的债务追诉权并不相同。

　　商铺已现阶段性饱和

　　日前易铺网的一项调查显示，北京目前各类型商铺供应量总和超过300万平方米，阶段性的饱和可能近在眼前。

　　该统计显示，华贸中心、万达广场和世纪金源三个SHOPPINGMALL，总建筑面积超过100万平方米；以建外SOHO、幸福家园为代表的办公区、社区底商光在东南三环就有30万平方米放量，保守测算全北京有超过100万建筑平方米供应量；还有，中关村、浙江村等地的IT卖场和服装市场层出不穷，供应量也超过100万平方米；再加上原有几条著名商业街上商铺的零星供应，总共有超过300万平方米的供应量在这两年集中释放。回头看看，10年前北京最大的商场燕莎商城总建筑面积不过4万平方米，300万平方米相当于80个燕莎。

　　北京需不需要如此多的商铺？商铺专家陈建民分析，由于商铺价格暴涨，开发商争相开发，已经有一些地方出现阶段性饱和。