投资商铺切忘“近看远看”

　　近来天津市商业地产市场非常活跃，有10余个新项目面市招商，同时，有关商业地产项目的研讨活动也在接二连三。记者从这些商业项目的研讨活动以及对有关专家、顾问公司有关人员的采访了解到，天津市近来新亮相和进入招商高峰期的商业项目主要集中在市区和平路、小白楼区域；西南部奥城区域；东部卫国道区域；滨海新区及静海等外围郊县。如老城厢11号公馆、现代城、城市广场、奥城国际区海逸心岛、康达时尚广场、顺驰又一城、东方商业街、千佰汇、泰达时尚广场、市民广场等。

　　21世纪不动产天津顾问公司王新总经理等专业人士分析说，天津一些区域商业设施配置的不完善使市场存在较大商机，特性突出、管理深入细腻、定位准确的商铺潜力很大。这些商业地产项目相对于住宅投资有较高的获利空间，在调控市场中风险相对较小。

　新上市的商业项目有商业中心、商业街，也有社区商铺，其中商业中心类项目是新商圈的主力，投资这类商铺一般价格高，回报也高。但是现在的投资者并不像以前那样容易被打动，从21世纪天津顾问公司对投资者的调查来看，目前本市商用房租买者已经日渐成熟，他们不单要看新商铺近三年的租金回报，还要了解开发商三年后将商铺交给谁经营，其远期业态组合及经营管理是怎样安排的，这些投资者认可商铺要养的经营思路，同时更重视长期的经营布局和管理规划，所谓近看租价，远看管理。

　　所以目前的商业地产项目都聘请有实力的专业机构来完成商业地产开发和商业运营的转换及后期的经营管理。如时代奥城的奥城国际区，为了使建筑形态及商业经营管理与国际接轨，其建筑设计及整个综合区的经营管理都聘请了各专业领域品牌机构进行经营管理，如商场及酒店公寓管理由仲量联行担任，写子楼由第一太平戴维斯管理等。

　　特色商铺　近看邻居　远看外来人流

　　在静海日前举行的“文化的西城，现代的东城静海城市经济发展论坛”上，静海县规划等政府部门人士及南大经济学博士刘玉录等专家分析说，商业地产的价值不仅来自于商品的经营，更来自于该区域文化氛围。比如静海东区新建的“东方商业街”，其静海城镇规划的“现代东城”发展思路，决定了它以“现代风格商业步行街”的定位思路，以及重视商业建筑景观氛围、体现静海历史文化的业态组合。再如老城厢11号公馆的定位就是根据老城厢区域的文化氛围，把旅游景观与商业地产有机结合起来，定位于能够体现老城厢品质和味道的购物、消费休闲步行街。而位于华苑区域的康达时尚广场则是以华苑社区和新技术产业园区市场需求，强调餐饮、运动、书店、休闲等时尚类业态组合。这些商业地产项目都是区域特点突出的特色项目。

　　王新等专业人士认为，特色商业地产是城市的风景线，商业街更是城市的明天，它和我们传统观念中的百货公司、超市不一样，有很强的地段及经营品种等个性特征。由于这些特色商铺往往是针对特殊人群的，所以要保持这些人群的经久不息，就要有周边建筑及人文氛围的配合，以源源不断的吸引区域外消费人流。如东方商业街就要有吸引静海周边郊县人群的能力，而11号公馆作为旅游性质商业项目则更要有吸引来天津的外地人流的魅力，这样才能保证投资者的长久收益。

　　社区商铺　近看交通　远看业态

　　社区商铺是今年天津市商业项目的一大亮点，除了海逸心岛，重新规划、全面亮相的太阳城区域“顺驰又一城”大型综合型商业项目也是近期投资者关注的焦点之一。作为区域商业设施的补充和提高，社区商铺目前普遍被看好。

　　据顾问公司及顺驰华北集团招商部门专业人士介绍，社区商铺过去的主要功能是满足一定区域内居民就近购物，但是在现代居住区中，仅有这些已经远远不够，为了提升居住品质，新建社区必须有超前的新型商业设施，以满足人们日益丰富的消费需求。而这种商铺除了要有方圆内人流量支持外，要有顺畅的区域内外交通设施，使消费人群能舒适便捷的完成购物、消费过程，从而保证这些人的长久消费意愿。

　　同时，投资社区商铺，还要看这个商铺的业态组合有没有聚集人群的综合功能，如消费环境是否优美、消费商品档次和价格是否合理，娱乐休闲的设施及服务管理是否到位等等，即近看交通，远看业态。

　　如又一城目前的交通相对于梅江区域就比较方便，周边有卫国道、京津高速、京津塘高速，以及将建的地铁二号线等外部通道，内部有社区多条放射道路通向各住宅组团。同时，针对今后区域的发展，该商业设施进行了适度超前的规划定位，定位为集餐饮、休闲娱乐、商务度假为一体商业群。这些都体现了又一城外向型的商业特点，另外，其设1万平米的地中海式的风情区，23个2—3层的单体商业及星级酒店的构成，也体现了比较丰富的购物与休闲功能。