从建外SOHO看北京CBD投资

　　建外SOHO在 2002年底推向市场正式开始销售，截止到2004年底，在北京房地产交易中心网站共登记销售金额为70亿元人民币。根据SOHO中国市场部统计数据表明，如此庞大的成交额当中，以投资为最终目的的买家已经占到70%以上，因此，对这些投资业主的背景、动因和他们的收益做一分析，应当是一件很有意义的事。

　　一、 投资CBD的大背景

　　从2001年CBD新规划正式出台起，CBD就始终没离开人们的视线，随之带来的是大量资金的涌入。据成交统计，2004年包括建外SOHO、财富中心、万达广场、金地国际、尚都国际、温莎大、通用国际等11个CBD项目全年成交金额近110亿元，其中属于投资用途的比例超过50%。北京作为世界性城市的发展远景和大都市效应也吸引了大量来自外地、外国的资金涌入。以建外SOHO项目为例，在2004年合同登记金额约33亿元中，外地客户的比例约占54%，外籍约占18%，北京本地客户仅占28%。

　　二、 投资型大客户速描

　　外地投资型客户的进入，迅速扩大了以往投资型客户的规模，表现为大额投资迅速增加。在2003年建外SOHO一二期销售的时候，购买金额超过500万元就被称为大客户，到2004年，购买金额超过1000万元的客户就有近180人。这些大客户虽然在人数上只占总客户数量10%，但他们的累计购买金额占整个项目总成交额的比例高达40%左右。

　　这些大额投资客户主要来自三类领域：1.传统产业，如基础能源（煤炭、电力等），属于利润、风险“双高”的行业，为了规避经营风险，将部分可用于扩大主营业务规模的资金转到房地产中来；2.劳动密集型的制造业（如服装、农机、汽车配件等），经过十余年的积累，已经初具规模，现金流稳定，但是由于竞争激烈，行业利润率已经很低，不需要进行扩大再生产，闲置资金需要进行新的投资；3.高级白领或专业人士，如会计师、律师合伙人，这些人具有高额稳定的现金收入，且对未来发展的预期良好，闲置收入需要指向稳定性较强的投资产品中。

　　中国这一批“先富起来”的富人，对于理财的需求在近几年开始逐步释放。2004年北京CBD出现的投资热潮是客户经过理性分析后才出现的行为，是中国富人现阶段理财需求驱动的结果。房地产商没有能力去创造所谓的“房地产投资市场”，仅仅是被动的迎合了投资者的需求而已。另一方面，对中国经济大环境的信心以及WTO、奥运等利好因素支撑了上述客户将投资目标指向了房地产。另外，人民币升值的预期在一定程度上也带动了外国资金涌入国内，而房地产投资由于其稳定性以及具备远期升值空间，成为了外国资金的首选，这在北京、上海等大都市尤为明显。

　　三、 投资房地产的收益分析

　　随着近两年北京CBD房产售价的提高，投向租赁市场新增供应量逐年增加，投资客户若希望像几年前那样仅靠租金收入就实现获取丰厚利润的意愿，似乎已经很难实现了。此时大家都会在心里打上问号：在目前的市场背景下，投资CBD房产还能否赚钱？

　　投资股票的人都知道，买股票若只依靠年终分红是肯定不行的，其收益的主要来源是股票买卖的溢价。房地产的租金相当于股票的分红，如果没有土地增值带来的溢价，房地产投资收益无从谈起。所以，科学的房地产投资理念一定是房地产投资收益等于租金收益加上溢价收益。

　　我们以建外SOHO写字楼为例，某客户于2002年12月25日购买了A座03户型一套面积328.28平米房产，当时购买单价16117元/平米，六成10年按揭。2003年6月12日开始按揭还款，2004年8月19日以17.3美元/平米的月租金出租。用以下两种假设进行投资测算：

　　A. 若不考虑溢价，客户在出租10年后按原价售出，其内部收益率（IRR）为7.4%，首期投资收益率10.2%。

　　B. 若按照正常市场情况考虑溢价，客户在出租3年后以19500元/建筑平米的价格售出（参照目前建外SOHO写字楼二手房成交价格均值），相当于溢价21%。经测算其内部收益率为15.4%，首期投资收益率16.9%。（见附表）

　　经过以上测算，我们可以看出：在不考虑溢价出售的情况下，刚才得出的7.4%的内部收益率若再加进租金变动、通胀等因素影响，这笔账是算不回来的，相应的房地产投资也就没有任何意义。这一点从国内外成熟的房地产市场的租金回报率不高于5%也能得到印证。

　　通过上述假设B的投资测算可以看出，房地产投资的收益主要包括三部分：至出售时的净租金、出租期已还本金以及出售的溢价收益。

　　如附表所示，如考虑正常溢价，其投资净收益总额的82%源自于溢价收益，实现溢价的主要支撑点在于所投资的房产是否具备变现能力。

　　四、 房地产投资要点

　　综上所述，要使投资业主所投资的物业实现升值，应该综合考虑以下几个重要因素：

　　1. 选择黄金区位：选择区位而不是仅仅选择地段，优质的区位条件代表着城市资源的高度聚集，综合配套越完善，商业氛围就越浓厚，对应的商务效率更高、交易成本更低。只有很好的理解地段与区位在概念上的区别,才能明白为什么CBD的租金远远高于金融街——不是因为交通、市政等“硬件”环境有多大差别，而是“软件”环境的质量差异造成的。

　　CBD凭借的是高质量的消费人群、完善的综合商业配套等“软件因素”有效提高了商务效率，降低了交易成本，对应的高租金也就合情合理。房地产升值源于所处区位土地价值提升，黄金区位的楼盘具有高涨幅、低跌幅的特点，如同股票市场的绩优股。从目前北京城市发展的格局及趋势看，“黄金区位”这一称号非CBD莫属。

　　2.选择合适时机。房地产投资存在必然的周期性，选择合适的时机入市或出市决定投资的成败。整体上，成熟的投资客户能够通过了解宏观经济政策“嗅出”未来一段时期的大方向——宏观经济是收紧还是放开；房地产市场的供求关系以及租金变化如何；根据理性分析来安排自己的投资方向——入市还是出市？像股票市场的投资理论：“低点买入高点卖出”。局部也要针对具体项目一般采用的低开高走的价格战略，在低售价时入市能够在价格上赢得主动。

　　3.房产的变现能力是关键。一要考察产品的独特性，房产产品的独特性直接影响变现能力（包括租金和转手价格）。在CBD，除了地段上的差异，产品组合的丰富性及形象力都是衡量项目是否具备独特性的要素。二要注重产品的品牌效应，一个项目的知名度大小也是影响租金和二手成交价格的重要因素。

　　4.成熟开发商积极介入下游服务：建立出租服务平台，统一招租，快速填满。负责任的发展商，应成立强有力的租务部门，并建立一套切实可行的机制调动所有中介公司的积极性，最好的方式是与小业主合作签订统一的招租服务协议，建立一个公开、公平的出租服务平台。这样中介公司不必费力与小业主逐个打交道，只要把租客带过来，提出租赁要求即可。实践证明，充分调动中介的积极性是实现快速出租的最有效办法——作为发展商不要过分担心中介公司借机赚钱，中介积极地将房子顺利出租出去，业主的利益才能得到保障。

　　2004年，建外SOHO1-3期的出租支付给中介的佣金将近3000万元，对应的出租成绩是：截至2004年12月31日，建外SOHO一、二期公寓出租率达到93.8％，租金由初期的$10/月/平方米上涨至近期的$12-13/月/平方米；第一大道写字楼出租率达87％，租金由初期的＄15.5/月/平方米上涨至近期的$18/月/平方米；SOHO街出租率达85%，租金由初期的$31/月/平方米上涨至近期的$35/月/平方米。2004年共出租720套次，出租面积约14万平米。

　　同时，为了使投资客户房产溢价部分真正变成真金白银落袋为安，SOHO中国与中原、世联、中大恒基、恒量地产两大代理行强强联手，正式启动了建外SOHO的二手房市场，从近几个月内已经成交的20余套公寓、写字楼、商铺行情显示，价格普遍上扬30%以上，如仅考虑投资客户的前期投入，投资回报率普遍超过80%。

　　建外SOHO只是一个缩影，它折射出了CBD乃至北京众多地产投资类客户的心态和需求。本文对此所做的分析，只是想根据建外SOHO的实际操作思路和典型案例，为计划进行房地产投资的客户做一个尽可能科学的前景勾勒，如果能达到这一目的，本文的任务就算实现了。