选购商铺心经

    今年商业地产项目放量不小。除了纯粹的商业地产项目外，很多商务和住宅项目也都会配套底商或社区商业街等商铺部分。也就是说，房交会上商业地产也同样将吸引不少的眼球。

　　临街铺位眼前不要遮挡

　　临街的位置对于大多数商铺来说都算上选，铺位销售时也会因此而加分，单价会比其他位置更高些。 
 
    不过，并非所有临街商铺都适合开店：“前两年有几个商业地产项目卖铺位时只说临街铺位如何好，因为是按图纸销售我们也觉得不错。可是交工后才发现我们这排铺位前面20米左右是条干道，人们大都只是路过，很少有人停下来逛店。加上门前又没有停车场，也没有集中的住宅区，结果光顾的客人非常少。”李女士有过买商铺的教训，这次置业对铺位有着更仔细的要求，并且非常看重实地考察：“选择邻靠优秀旗舰店也非常重要，至少可以借用一些分流的客源，对于扩大自己店铺的知名度很有好处，转租也方便些。另外店铺与旗舰店的距离最好不要超过100米，最好位于旗舰店出入口必经路线上。”

　　独体商业看重业态组合

　　独体商业地产项目是投资者选择较多的产品类型，但要保证回报率，还必须要审慎考核独体商业项目是否具有优秀的业态组合来确保盈利。

　　商业地产中有句行话，“在商场里呆的时间越久，赚钱的机会越多。”一位资深业内人士表示，这也就是为什么很多大型商业楼都是由酒店、服务式公寓和写字楼共同组成。一方面把商业做得尽量多元化，可以吸引不同的人流，另一方面，商业也能为居住在酒店的人或在写字楼工作的人提供生活配套。

　　究竟什么样的业态组合才是合理的呢？还要视区域情况而定。如果一个项目在它所处的区域中规模最大，就可以考虑比较丰富的业态种类，像电影院、咖啡厅，都可以把人留在商场里；如果项目所处的区域本身就是繁华商业区，本身没有规模优势，就要考虑错位经营，走差异化经营路线，填补区域的弱点或空白。不过一般来说，独体商业中拥有20%~25%的餐饮面积是比较合理的安排，同时也要安排好餐饮的位置。

　　产权式商铺不要天价

　　商业地产购买者和投资者对于产权式商铺有了更理性的认识。不但要确保资金回报率，还要为日后转租、转售打好伏笔。因此，即使再好位置的商铺，价格也不能比同类地段高出20％以上。

　　业内人士提醒投资商铺的购房者，选择商铺首先要看好自己所选铺位的展示面，是否有充足的人流能够经过视口；其次要看商铺的使用率；第三则还是要看区域未来的发展。“不过商务楼的投资优势不仅仅在于租金回报，还在于其转手时候得到的地段升值回报。例如，有的商铺在买时仅1万元/平方米，过了五年再卖的时候能卖到3万元／平方米甚至5万元/平方米。所以无论是大业主还是小业主，投资商业楼都需要长远眼光。