商铺投资并不容易

    ２００３年在中国各地掀起了一股商铺投资热潮，这股由南到北的商铺旋风让老百姓深深地记住了一句话“一铺养三代”。越来越多的房地产企业纷纷表示，商业地产在企业发展中，将是一个很重要的板块，更有一些企业将商业地产所占的投资比例放在了第一位。

    中国商业地产联盟（ＣＣＥＡ）副秘书长徐世恒认为，商铺投资是一个复杂、系统的科学。在投资之前，需要做大量的调查和准备工作。投资商业地产不仅仅是考虑地段这样的“硬件”，更要考虑项目的定位、商户结构、经营管理、推广等“软件”部分。

    举例来说，北京站前的恒基中心，广州火车东站的中泰广场，以及位于广州中山五路的中旅广场。这三个项目的地段都相当不错，都有大量的人流、车流，但是开发商和投资者并不能让这些人流、车流变成企业与投资者都非常关心的现金流及投资回报。究其原因，是因为开发商对项目的定位不准确，不了解当地消费者的消费习惯、管理团队不完善、商户结构不合理、就匆忙将产品推向市场，结果是终端消费者不买单、经营者不能赚取合理利润、投资者不能得到合理回报、开发商忙着对已开业的商场以及管理团队的重新调整，项目所在地的税收部门没有收取到合理的税费。

    徐世恒认为，作为购买商铺的投资者来说，一定要弄清楚，那些所谓的投资型商铺的开发商具备怎样的资金实力，又怎样管理团队？开发商开出的年回报率、包租的销售条件，实现程度有多少？

    有些投资者在本身资金实力有限的情况下匆忙入市，考虑的是做短线，比如购买商铺时首付５０％，把商铺出租出去，月供可以在租金中支出。可是潜在的风险比较大。投资者们没有意识到，不少项目由于开始的定位就不准确，以至商场在勉强开业的情况下，在较短的时间里已经调整了很多次，效果还是不理想，投资者的租金自然也就没有保障。而发展商承诺的返租回报，也不过是在玩羊毛出在羊身上的把戏，在原先商铺的销售价格上提高５０％甚至更高，把高出部分的价格给投资者发放所谓的回报率。

    还有一点要提醒住宅房地产投资者，住宅产品与商铺在属性上有着很大的不同，你购买的住宅在入住率不是很高的前提下，也能出租出去，但是一个商场在没有达到６０％的面积可以营业的情况下，你投资的商铺是不可能单独出租出去的，偌大的一个商场是不可能专为某一个商铺提供照明、空调、清洁、保安等服务的，而消费者也不会去逛只有几个商铺开业的商场。

    以上的问题是针对购物中心、ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ等商业地产项目。而投资像社区商铺（或称底商）、商业街这样的项目，投资者在考虑了地段等硬件因素之外，还要注意的是社区的规模，能否足够支撑其商业部分的运营（该社区是否有足够的消费者能够让在此经营的商户能赚取到正常的利润，如果规模够了，发展商在做商业规划的时候，是否对该社区的商业业态进行合理、科学的规划，是否对一些竞争较为激烈的行业在数量上有一定的限制）。

    当你面对的是商业街项目时，要考虑的是商业街所处的区域位置是一个什么特性，这个区域的人口结构是怎样的？这个商业街的定位是仅仅为本区域的消费者服务的，还是能满足其他区域甚至是更多的外来游客的消费需求。发展商在对商业街的规划时是否站在终端消费者的角度考虑，商业街的长度、宽度是否合理（并非越长越好，越宽越好）。发展商在处理景观时，是否将能够吸引消费者延长加消费者逗留时间等元素在景观设计中充分体现出来。

    设想一下，当你作为消费者时，在逛一个商业街时有许多吸引你的东西，让你流连忘返，让你原本只是随便看一看的打算，结果花了不少预算以外的开支。在投资主题商场、批发商场时，衡量的标准是除了地段等因素之外，该商场的交通是否便利，是否具备进出的各种货车顺利通行的条件，发展商在定位的主题上其售价与租金是否合乎该行业的标准。该行业的生命周期如何？发展商有没有与这些行业的领头企业达成战略合作伙伴关系，该行业的一些著名的企业是否与项目签定了租赁合同，该行业的相关领导部门与协会有否给予优惠政策和相关支持，该项目所在区域是否具备了支撑该行业的批发市场的必要条件：生产企业、交通条件、辐射能力、等等。要知道，批发市场和主题商场的租金收益是最高的，而经营风险和难度也是较其他商业地产业态也是很高的。（个别的批发市场的商铺、柜台租金，达到每平方米每月１万元，每平方米的年租金收益高达１２万元，这样的租金是取决于该商铺一年达到的营业额，而这样的批发市场在全国范围来讲，是不多见的。）