商铺的使用年限影响价值 |
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| http://www.yipu.com.cn 2007-4-12 9:29:00 |
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目前市场上买卖的商铺使用年限，根据不同的土地批租用途一般可以分为无年限限制、40年、50年和70年等四种使用年限的商铺。其具体情况如下： 表一 土地取得方式划拨 出让、转让 土地用途商业综合住宅使用年限(年)无年限限制405070 说明：一般划拨用地上的商铺交易时，买进方需补地价——即“黄转绿”交易。住宅用途土地上为楼上住宅配套所建造的商铺，一般年限为70年，例如：古北小区里的商铺；而综合用途土地上所建造的商铺，一般年限为50年，这样的商铺大多数集中在市中心，而且一般楼上是办公楼居多，例如：淮海中路力宝广场里的商铺；而纯商业用途土地上所建造的商铺，一般年限为40年，市场上这样的商铺相对数量不多。还有一种特例——出让、转让用地上商铺产权证上“土地状况”中“使用期限” 一栏是空白的——无年限限制，交易时也无须补地价。 那么商铺的使用年限对商铺的价值产生什么影响呢？ 下面将列表举例说明： 表二：假设一投资客买入商铺后，一直以出租收取租金来作为长期投资(期间不卖出) 表二 商铺使用年限30405070 每年租金收益(万/年) 10 租金总收益(万)300400500700 从表二中可看出：如果假定不考虑其他因素(资金的时间价值、通胀因素、经济成长等因素)影响的前提下，70年使用年限商铺的租金总收益远高于30年使用年限的商铺总收益。 表三：假设一投资客买入商铺后，先以出租方式收取租金，一段时间后再出售以收回投资 表三 商铺使用年限30405070每年租金收益(万/年)10 30年租金总收益(万)300 商铺剩余年限总租金收益(万)010020040030年后商铺出售价格(万)050100200投资总收益(万)300350400500 从表三中可看出：在假定不考虑其他因素的前提下，70年使用年限商铺的总收益还是远远高于30年使用年限的商铺总收益。 |
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