商铺热卖背后的尴尬

    纵然陷阱密布，投资客仍义无返顾；只因陷阱为鲜花所铺盖。

    在前不久的一次论坛上，主持人要求与会嘉宾举牌回答对2006年商铺市场的整体看法，不少人举了“喜悦”之牌。的确，2006年的京城商铺真可用一个“乐”字来形容。开发商乐呵呵地建，投资者笑嘻嘻地买，此情此景其乐融融，其原因很简单：商铺火！

    但在商铺热卖的背后，不少商铺投资客也无奈地面对经营上的尴尬局面。“我又在朝外SOHO那买了个商铺。”来自山西的吴先生已在北京投资购买了好几处商铺，虽然他在建外SOHO的商铺让他很头痛，“没办法，一边是那些已买已租的老板们怨声载道，一边是租售部火热交易的场面。”一向“眼光精准”的吴先生不免平生感慨。他给自己在朝外SOHO的买单理由是：别人买，我也买。

    投资客：我为商铺狂

    有数据显示，2005年商铺投资者占商业地产投资的55%，2006年这个数字则攀升至67%。而且机构投资者、个人投资者各占50%。

    王静，一位普通的北京人，她在北京西四环内有两套住宅，近来她准备把其中的一套卖掉，投资商铺，因为以前她一直是开餐馆的，生意很不错，后来由于拆迁而停业，再没有找到合适的地方继续开餐馆。她对记者说，经过考察，她认为北京小商铺很有发展前景。

    她认为，做生意特别是开店比较讲究风水。当初不被看好的南城一带现已商业旺盛。许多独具特色的精品街在南城亮相，崇文新世界商场、搜秀以及在木樨园和大红门路附近将规划出一批设施齐全的临街商铺。

    这位精明的女老板向记者讲述了她对南城商铺的一番“玉女心经”。南城在北京价格相对低些，均价大体在11000～13000元/平方米之间，比周边许多住宅的价格还低很多。“在这个上风上水、人气日盛的南城旺地，11000～13000元/平方米的价格实在让我吃惊。作为商铺，这么低的价格难得，我非常看好它的升值潜力，所以一下买了两个铺子，一个自己用作开店，一个准备将来出租或出售。我还把朋友也带来了。”王静言语间不乏喜悦。

    王静的投资逻辑很简单：住宅用房的投资回报率大多为6%～8%，而商铺的投资回报率则为8%～12%，有的甚至达到15%以上。购买小区商铺的业主，随着业主入住，人气上升，商铺价值可以上升20%以上。“五年内，投资商铺要比投资住宅多出几倍的利润。”

    商铺：凭什么这么火

    “我看好北京的消费能力和商场氛围，我感觉北京的商业街商铺最赚钱，所以来北京投资。”一位温州商人如是说。

    最能赚钱，或者说高投资回报，可说是追捧商铺投资的每一位投资者的最原始动力。而据《2006中国商铺投资市场调查报告》显示，商铺投资回报可达到17%，在这薄利多销，利润摊薄的年代里，这样的回报绝对诱人。

    “消费者的看涨预期和巨大需求不仅助推了北京房价的飙升，也拉动了投资人和各行业对商铺、商业地产的投资、投机冲动。”某资深商业地产专家的言论或许可以说明商铺市场的投资动力。城市人口日益增长，人们的个性需求更是千差万别。服装店也好，首饰店也好，反正不会门庭冷落。

    中国人民大学商学院教授黄国雄则认为，自身灵活多变的特性也是商铺大热的原因之一,“无论是被一间间地分隔，还是一条条街地规划，商铺似乎可以随遇而安，购物、餐饮、休闲娱乐‘一站式’购物中心业态将大量出现。”

    政策面的利好也是一大因素。2006年2月发布的《2006年北京市商业白皮书》限定，今后二环以内500平方米以上的店铺，三环内1万平方米的店铺，五环内5万平方米的店铺新开都将受到限制。2006年3月，商务部正式将中小型外资零售审批权下放。这无疑极大地促进了国内外商家中小规模店铺的网点布局。

    在近日举行的一次论坛上，部分经济学家则对商铺投资热的诱因理性归纳出五大因素：中国经济持续稳定地快速发展促使了商业的繁荣；投资渠道少；股票等投资市场的长时间低迷；旧城区大规模改造以及城市化进程的加快形成了对商业用房的大量租赁需求；产业结构调整后第三产业的飞速发展促使商铺需求增加。

    经营：热卖背后的尴尬

    但在商铺热卖的背后，不少商铺投资客不得不无奈地面对经营上的尴尬局面。

    2006年，孟先生似乎特别不走运，他所投资的三个商铺在宣传时都说得天花乱坠：客流量大，投资回报高。但事实上，他买过来后的三个商铺出租情况都极其不好，其中一间店铺在一年内店老板主就换了三拨，而且租金也越来越低。

    “其实，我投资的商铺无论是常住人群还是流动人群量都很大，买的时候就认定会赚钱，但现在才发现周围类似的商铺实在太多且杂乱，几乎没有统一管理，档次越做越低。因此，如果找不到一个合适的品牌店进驻我的商铺，恐怕难获得长久稳定的回报。”孟先生的长叹很能代表一部分商铺买家的心声。

    孟先生的遭遇不过是众多商铺投资客的一个侧影，2006年的商铺市场虽然销售形势一片大好，但经营状况却不尽如人意。类似“经营不善北京超市发便利店遭遇全面歇业危机”“正大7-11欲撤离中国考虑关闭中国店面”“华联超市亏损退市将被强势联华整合”……这些报道标题看似有些耸人听闻，却也是目前商业经营处境的某种真实写照。

    一位业内人士戏言2006商业市场：“商铺也是铁打的营盘流水的兵。一边，各商家踊跃开店，抢占地盘，借奥运商机扩充势力范围；另一边，关门歇业不绝，品牌商家凄凄惨惨退市而去，真是你方唱罢我登场。”

    “商铺品质不高，其中一个重要表现就是商业规划存在硬伤。有的是商铺内部交通设置不利于人群流通，有的是商业业态的规划布局混乱，定位重复，这一状况在大型商铺项目中尤其突出。”拥有上海新天地、正大广场操盘经验的正大置地有限公司总裁司徒文聪表示，现在北京商铺的价格几乎每平方米达都到了3～6万元，已经远远超出了一般经营者的能力限制，“大量的供应和高位的租金会将经营者逼上一条绝路”。